Droit de préemption – Modalités de fixation du prix d’un lot inclus dans une copropriété

Par une décision du 3 avril 2025, la Cour de cassation a apporté des précisions, dans le cadre de l’exercice du droit de préemption, sur la fixation du prix de lots inclus dans une copropriété.

En l’espèce, le propriétaire d’un lot dans un immeuble en copropriété situé dans une zone d’aménagement différé, a notifié une déclaration d’intention d’aliéner à la commune de Menton, sur le territoire de laquelle son bien était situé. L’établissement public foncier local, délégataire du droit de préemption sur ce territoire, a exercé ce droit et, faute d’accord avec le propriétaire, a saisi le juge de l’expropriation du département des Alpes-Maritimes en fixation du prix d’acquisition.

En appel, dans le cadre de la fixation du prix d’acquisition dudit lot, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a refusé de tenir compte « de l’état dégradé de l’immeuble et des parties communes » dont elle constatait pourtant l’existence à la date de la décision de première instance. En effet, cette dernière a estimé que l’état dégradé ne résultait pas d’une carence du propriétaire du bien préempté mais était la conséquence de la création de la zone d’aménagement différé et de l’acquisition des lots de copropriété par l’expropriant « ayant conduit à l’arrêt de tous travaux de rénovation et d’entretien ».

La Cour de cassation censure ce raisonnement.

Tout d’abord, elle rappelle qu’aux termes de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, rendu applicable en matière de préemption par l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ».

Ensuite, au regard de ces dispositions, elle retient que « le prix du bien préempté, qui doit être fixé d’après sa consistance au jour du jugement de première instance, prend en compte, s’agissant de biens situés dans un immeuble en copropriété, l’état des parties privatives et des parties communes, même si la dégradation de ces dernières résulte de l’arrêt de tous travaux de rénovation et d’entretien après la création de la zone d’aménagement différé » et, juge, en conséquence, que la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Cour de cassation, 3^ème civ., 3 avril 2025, n° 23-23.206, Bull.