Droit de l’urbanisme

Contentieux de l’urbanismeDroit de l'urbanismeNon classé
Nicolas Jarroux

Régularisation de travaux non autorisés – Thalamy – Ensemble immobilier unique

Lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. En revanche, une telle exigence ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d’autres éléments bâtis sur le terrain d’assiette du projet si le permis demandé ne porte pas sur ces éléments distincts du projet, sauf si ces derniers forment avec la construction faisant l’objet de la demande d’extension, en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux, justifiant une appréciation globale de leur conformité à la règle d’urbanisme, un ensemble immobilier unique.

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ActualitésDroit de l'urbanisme
Perrine Bosc

Loi littoral – Extension de l’urbanisation en continuité avec les agglomérations et villages existants – Appréciation de la continuité en se fondant sur le terrain d’assiette du projet dans sa globalité sans distinguer parcelle par parcelle

Pour rappel, l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme [disposition de la loi dite « littoral »] dispose que : « L’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. (…) »

Il ressort de la jurisprudence administrative que, pour apprécier le caractère urbanisé d’un secteur, le juge se réfère à la densité significative des constructions (CE, 27 septembre 2006, Commune du Lavandou, n° 372531) ou à leur nombre (CE, 9 novembre 2015, Commune de Porto-Vecchio, n° 372531).

S’agissant de la continuité de l’urbanisation, elle doit être appréciée en resituant le terrain d’assiette du projet dans son environnement d’ensemble (CE, 22 avril 2022, OPH des Pyrénées-Atlantiques, n° 450229).

Dans la décision commentée, le Conseil d’État rappelle cette jurisprudence en censurant le jugement du tribunal administratif de Marseille, lequel, saisi d’un déféré préfectoral, avait partiellement annulé un permis de construire.
Le tribunal avait en effet estimé que la continuité devait s’apprécier non pas à l’échelle du terrain d’assiette dans son ensemble, mais par subdivision, en distinguant les parcelles supportant respectivement les deux pavillons autorisés. Il avait ainsi considéré que l’un des pavillons, implanté sur une parcelle contiguë à un hameau, était en continuité, tandis que l’autre, situé sur une parcelle bordée de terrains non bâtis, ne l’était pas.

Dans ses conclusions, M. Frédéric Puigserver, rapporteur public, souligne toutefois que cette approche globale de la continuité pourrait conduire, dans certaines situations, à autoriser des constructions à l’extrémité d’une grande parcelle, éloignées du tissu bâti existant, favorisant ainsi le mitage que la loi Littoral vise précisément à éviter.
Il précise que si un tel effet devait devenir excessif en raison de la superficie du terrain, le critère de continuité pourrait ne plus être regardé comme satisfait. Mais également que les autorités compétentes conservent la possibilité de prévenir ces extensions excessives par le classement en zones non constructibles dans les documents d’urbanisme.

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Droit de l'urbanismeDroit pénal de l'urbanisme
Jenny Marsault

Refus du maire de dresser un PV d’infraction en application de l’art. L. 480-1 c. urb. – Appréciation par le juge de la légalité – À la date du jugement (non) – À la date du refus (oui)

Dans un avis du 24 juillet 2025, le Conseil d’Etat a apporté des précisions s’agissant de l’appréciation par le juge de la légalité du refus du maire de dresser un procès-verbal d’infraction en application de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme et de procéder à sa transmission au ministère public.

Pour rappel, cet article impose notamment au maire de dresser un procès-verbal d’infraction lorsqu’il a connaissance d’une infraction résultant de l’exécution de travaux sans autorisation d’urbanisme ou de la méconnaissance d’une autorisation délivrée, et de le transmettre au ministère public.

3. Il résulte de ces dispositions que le maire est tenu de faire dresser un procès-verbal en application de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme lorsqu’il a connaissance d’une infraction mentionnée à l’article L. 480-4, résultant soit de l’exécution de travaux sans les autorisations prescrites par le livre IV du code, soit de la méconnaissance des autorisations délivrées et d’en transmettre une copie au ministère public. Cette obligation, qui a notamment pour objet d’informer le ministère public auquel il appartient de décider de la poursuite de l’infraction, n’est pas susceptible de s’éteindre par l’effet de l’écoulement du temps. Si des travaux irrégulièrement exécutés peuvent être régularisés, notamment par la délivrance ultérieure d’une autorisation, un tel changement de circonstances ne fait pas disparaitre l’infraction et ne saurait priver d’objet l’action publique.
4. Dans ces conditions, l’effet utile de l’annulation du refus du maire de faire dresser un procès-verbal d’infraction en application de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme et de procéder à la transmission d’une copie au ministère public impose que le juge de l’excès de pouvoir, saisi d’une demande d’annulation de ce refus, en apprécie la légalité au regard de la situation de droit et de fait à la date à laquelle cette décision de refus est intervenue, et non au regard de la situation de droit et de fait existant à la date de sa propre décision.
5. Lorsque le juge administratif annule une telle décision de refus au motif qu’une infraction mentionnée à l’article L. 480-4 était caractérisée à la date de ce refus, il lui incombe en principe d’enjoindre au maire de faire dresser procès-verbal de cette infraction et d’en transmettre une copie au ministère public. Il en va cependant différemment lorsque l’action publique est prescrite à la date à laquelle le juge statue.

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Droit de l'urbanismePhotovoltaïque
Laure Dartigues

Installations photovoltaïques ≥ 5 MWc – Contestation des permis de construire – Recours gracieux – Suspension du délai contentieux (Non)

Dans cet arrêt, la CAA de Toulouse confirme le jugement rendu par le TA de Montpellier, ayant jugé irrecevable le recours exercé contre deux permis de construire pour des centrales photovoltaïques d’une puissance unitaire de 44 et 38,6 MWc au sol délivrés par le préfet de l’Aude,

Pour ce faire, la CAA de Toulouse constate que, ces installations étant supérieures à 5 MWc, le recours gracieux exercé par les requérants n’avait pas pu proroger les délais de recours (article L. 411-1 et L. 411-2 du CRPA).

En outre, la CAA de Toulouse rejette les arguments opposés en défense selon lesquels le délai de recours contentieux n’avait pas pu courir dès lors que le panneau d’affichage ne comportait pas les mentions obligatoires dont la puissance, ce qui les a privé de la possibilité de savoir que le recours gracieux n’interrompt pas le délai de recours contentieux.

En effet la CAA de Toulouse estime qu’indépendamment de l’affichage, le recours gracieux formé contre le permis de construire révèle la connaissance acquise de cette autorisation d’urbanisme par les requérants, qui a donc pour effet de déclencher le délai du recours contentieux.

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Contentieux de l’urbanismeDroit de l'urbanisme
Clara Bellegarde

Sursis à statuer – Demande d’autorisation d’urbanisme – Recours contentieux – Compétence du tribunal administratif en premier et dernier ressort (oui)

Une décision de sursis à statuer doit être regardée comme une décision de refus d’autorisation ou d’opposition à déclaration préalable au sens des dispositions de l’article R. 811-1-1 du code de justice administrative (CJA), qui ont pour objectif, dans les zones où la tension entre l’offre et la demande de logements est importante, de réduire le délai des recours contentieux afin d’accélérer la réalisation d’opérations de construction de logements. Par suite, un tribunal administratif saisi d’une demande tendant à l’annulation pour excès de pouvoir d’un sursis à statuer opposé à une demande de permis de construire statue en premier et dernier ressort.

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ConstructionContentieux de l’urbanismeDroit de l'urbanisme
Virginie Marcelin

Autorisation de construction en zone agricole – Construction de bâtiment d’exploitation (oui) – Construction de logements (non)

Par arrêté du 6 août 2020 le maire de la commune d’Entraigue-sur-la-Sorgue a refusé d’accorder à la société civile d’exploitation agricole Naterra, le permis de construire qu’elle avait sollicité en vue de l’implantation d’un hangar agricole d’un bâtiment à usage de logement pour les ouvriers agricole.

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Contentieux de l’urbanismeDroit de l'urbanismeDroit des collectivitésNon classé
Nicolas Jarroux

Retrait de permis de construire – Nécessité de suivre la procédure contradictoire préalable – Compétence liée (non) – Fraude (oui)

Sur le fondement de l’article L. 122-1 du code des relations entre le public et l’administration (CRPA), le Conseil d’Etat a rendu deux décisions au cour de l’été s’intéressant à l’obligation d’appliquer cette procédure préalable au retrait d’une autorisation d’urbanisme.

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Fiscalité de l’urbanismeFiscalité locale
Jenny Marsault

Avis du Conseil d’État – Cumul de la taxe d’aménagement majorée et de la participation pour le financement de l’assainissement collectif (oui)

Dans un avis du 18 juillet 2025, le Conseil d’Etat, interrogé par la cour administrative d’appel de Marseille, considère que le propriétaire d’un immeuble ayant été assujetti à une taxe d’aménagement majorée à l’occasion de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme, peut être également tenu au versement d’une participation pour le financement de l’assainissement collectif.

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Droit de l'urbanisme
Jenny Marsault

Avis du Conseil d’État – Précisions sur le délai de prescription de l’art. L. 481-1 du c. urb. – Articulation avec l’art. L. 421-9 du c. urb.

Dans un avis du 24 juillet 2025, le Conseil d’Etat apporte des précisions sur la mise en oeuvre des pouvoirs de mise en demeure du maire, prévu à l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme, après constat de la présence de constructions irrégulières.

D’une part, le Conseil d’Etat précise que le pouvoir d’injonction du maire est encadré par le délai de prescription de l’action publique prévu à l’article 8 du code de procédure pénal soit dans un délai de six ans à compter de l’achèvement des travaux irréguliers. Les juges motivent cette solution par la complémentarité de l’action pénale et du pouvoir de police administrative du maire, l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme subordonnant l’exercice d’un tel pouvoir « au constat préalable d’une infraction pénale par un procès-verbal ».

D’autre part, cet avis précise l’articulation de ce délai avec le délai de prescription prévu à l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme en cas de travaux irréguliers successifs.

Pour rappel, en application de cet article, lorsqu’une construction a été achevée depuis plus de dix ans, un refus d’autorisation d’urbanisme ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale.

A ce titre, pour enjoindre à l’intéressé de procéder à la régularisation de sa situation, le maire doit apprécier si ces travaux peuvent faire l’objet d’une telle demande compte du délai de prescription de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme. A défaut de possibilité de régularisation, le maire sera tenu d’enjoindre au responsable des travaux de réaliser des travaux de mise en conformité y compris des démolitions, lorsque les circonstances l’exigent. Toutefois, cette mise en demeure ne pourra concerner que les travaux non prescrits, soit achevés il y a moins de

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