Droit de l’urbanisme

Droit de l'urbanisme
Jenny Marsault

Avis du Conseil d’Etat – Décision constatant la caducité d’une autorisation d’urbanisme – Obligation de motivation – Respect d’une procédure contradictoire

Dans un avis n°502802 du 1er juillet 2025, le Conseil d’Etat, interrogé par le tribunal administratif de Grenoble, a précisé le formalisme d’une décision constatant la péremption d’une autorisation d’urbanisme.

Sauf dispositions spéciales contraires, une telle décision doit être précédée d’une procédure contradictoire et doit être motivée dès lors qu’elle résulte d’une appréciation des faits par notamment sur la nature et l’importance des travaux entrepris.

Toutefois, cette solution ne s’applique pas dans l’hypothèse où cette décision procède du seul constat de l’expiration du délai de validité mentionnée à l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme, l’administration se trouvant en situation de compétence liée.

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Certificat d'urbanismeDroit de l'urbanisme
Laure Dartigues

Certificat d’urbanisme- Possibilité de choisir les règles cristallisées par le CU ou celles en vigueur à la date d’obtention du permis de construire (oui sous conditions)

Dans une décision rendue le 6 juin 2025, le Conseil d’État précise que le pétitionnaire n’est pas privé, du seul fait qu’il dispose d’un certificat d’urbanisme, du droit de voir sa demande d’autorisation d’urbanisme instruite selon les règles d’urbanisme en vigueur au jour où l’autorité compétente se prononce sur cette demande, lorsque son projet y est conforme.

L’autorité compétente ne peut donc exiger d’appliquer les dispositions applicables au jour du certificat d’urbanisme, lorsque le projet est conforme aux règles en vigueur à la date de sa décision.

Ce principe ne s’applique pas aux prescriptions relatives à la sécurité ou de la salubrité publiques, exclues du bénéfice du certificat d’urbanisme par l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme.

« Les dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire, déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. Elles n’ont en revanche ni pour objet ni pour effet de la priver de son droit d’obtenir un permis de construire lorsque son projet est conforme aux règles d’urbanisme applicables à la date de la décision prise sur sa demande ou, si le projet n’est pas conforme à celles de ces règles qui n’ont pas pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ou à une partie divisible d’entre elles, lorsqu’il l’est aux règles de même objet applicables à la date du certificat d’urbanisme.

Par suite, en jugeant que les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal d’Est Ensemble n’étaient pas applicables à la demande de permis de construire de Mme A… et que sa demande devait être examinée au regard des seules dispositions du règlement du plan local d’urbanisme de la commune des Lilas applicables à la date de délivrance du certificat d’urbanisme, la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit. »

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Droit de l'urbanisme
Nicolas Jarroux

Changement de destination avant 1977 – Nécessité d’une autorisation (non) – Prise en compte au titre de la destination juridique (oui)

Pour apprécier la condition de changement de destination, le maire doit prendre en compte la destination initiale du bâtiment ainsi que, le cas échéant, tout changement ultérieur de destination qui a fait l’objet d’une autorisation ou, le cas échéant, qui a été régulièrement opéré antérieurement au 1er janvier 1977, soit à une date où la législation applicable n’imposait pas une autorisation ou une déclaration à cet effet.

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Droit de l'urbanisme
Clara Bellegarde

OAP « thématique » – Application à un projet sur construction existante

Dans un arrêt rendu le 15 mai 2025, la cour administrative d’appel de Paris juge que les prescriptions d’une orientation d’aménagement et de programmation « thématique », prévoyant le développement de « continuités entre les coeurs d »îlots tertiaires et l’espace public » ne peuvent impliquer, s’agissant d’un projet portant extension d’une construction existante, ni la destruction d’éléments de celle-ci, ni son ouverture au public.

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Droit de l'urbanisme
Laure Dartigues

Décret n° 2025-461 du 26 mai 2025 prorogeant le délai de validité des autorisations d’urbanisme délivrées entre le 1er janvier 2021 et le 28 mai 2024

Pour rappel, les permis de construire, d’aménager et de démolir ainsi que les non-oppositions à déclaration préalable disposent d’un délai de validité de trois ans à compter de la date de la notification de la décision ou de la naissance de la décision tacite. A l’issu de ce délai, ces autorisations deviennent caduques en l’absence de réalisation de travaux significatifs. (article R.424-17 du code de l’urbanisme.).

Cependant, ce délai de validité peut être prorogé deux fois pour une durée d’un an sur demande du bénéficiaire si la réglementation d’urbanisme applicable au projet n’a pas évolué de manière défavorable (article R.424-21 du code de l’urbanisme.).

Afin de répondre aux problèmes du secteur du logement et du secteur de la construction, le décret prévoit une prorogation exceptionnelle pour les autorisations délivrées entre le 1er janvier 2021 et le 28 mai 2024 en cours de validité à la date de la publication du décret : 

– le délai de validité des autorisations délivrées entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 est porté à cinq ans. En revanche, une prorogation sur le fondement de l’article R.424-21 du code de l’urbanisme ne peut plus être demandée.

– le délai de validité des autorisations délivrées entre le 1er janvier 2021 et le 27 mai 2022 est prorogé d’un an.

– les autorisations d’exploitation commerciale jointes à ces permis sont également prorogées pour les mêmes durées.

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Contentieux de l’urbanismeDroit de l'énergieDroit de l'urbanismePhotovoltaïque
Justine Llopis

Photovoltaïque en toiture – Serres agricoles – Hangar de stockage – Permis de construire – Art. R. 311-6 CJA – Application du régime contentieux dérogatoire (non)

Dans une décision du 28 mai 2025, la cour administrative d’appel de Toulouse a jugé que le régime contentieux dérogatoire prévu à l’article R. 311-6 du code de justice administrative ne s’appliquait pas au litige portant sur un permis de construire délivré pour la réalisation de deux serres agricoles et d’un hangar de stockage, pourvus de panneaux photovoltaïques en toiture d’une puissance installée cumulée de 8,7 MWc.

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Droit de la construction et de l'habitationExpropriationopération de restauration immobilièreORI
Laure Dartigues

Opération de restauration immobilière – Déclaration d’utilité publique – Procédure – Expropriation

Les opérations de restauration immobilière (ORI), définies aux articles L. 313-4 et suivants du code de l’urbanisme, consistent en la réalisation de travaux, y compris par démolition, visant, notamment, à l’amélioration de l’habitat. Lorsqu’elles ne sont pas prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, elles doivent être déclarées d’utilité publique.

La décision rendue par la cour administrative d’appel de Bordeaux, le 3 avril 2025, apporte des précisions relatives à la procédure d’expropriation pouvant découler de la mise en place d’une ORI.

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Droit de l'urbanisme
Laure Dartigues

Régularisation d’une autorisation d’urbanisme – Article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme – Moyens dirigés contre le permis de régularisation – Moyens invoqués pour la première fois en cassation (oui)

Par un arrêt du 30 avril 2025 (n° 493959), le Conseil d’État a jugé que le moyen invoqué pour la première fois en cassation, portant sur un permis de construire de régularisation, ne revêtait pas la qualité de moyen nouveau, car il incombait au juge de 1ère instance, de vérifier que le vice avait bien été corrigé.

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