Bulletins
Jenny Marsault

Retour sur l’avis du Conseil d’Etat du 24 juillet 2025 : précisions sur la mise en oeuvre des pouvoirs de police administrative de l’article L. 481-1 du c. urb en présence de constructions irrégulières

L’avis du Conseil d’Etat du 24 juillet 2025, attendu tant par les collectivités que par les praticiens, vient combler une incertitude issue de la loi « Engagement et proximité » du 27 décembre 2019 sur le délai de prescription des pouvoirs de police administrative dont le maire dispose en vertu de l’article L. 481-1 du c. urb en cas d’infraction au code de l’urbanisme.

Le Conseil d’Etat subordonne l’exercice des pouvoirs d’injonction du maire en cas de constructions illégales au respect du délai de prescription sexennale de l’action publique (I.) et précise l’articulation de cette prescription avec celle de l’article L. 421-9 du c. urb (II.).

I. Une application du délai de prescription de l’action publique aux pouvoirs de police administrative spéciale de l’article L. 481-1 du c. urb.

A. Un pouvoir de mise en demeure du maire en cas de méconnaissance des règles d’urbanisme

Lorsqu’un procès-verbal d’infraction constate la réalisation de travaux en méconnaissance des règles d’urbanisme applicables, l’article L. 481-1 du c. urb. octroie la faculté au maire de mettre en demeure le responsable de ces travaux :

   – de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité de la construction ;

   – de demander une autorisation d’urbanisme afin de régulariser sa situation.

Cette mise en demeure se réalise « indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées pour réprimer l’infraction constatée ». Par conséquent, l’auteur d’une construction irrégulière peut, d’une part, être poursuivi d’un point de vue pénal, et d’autre part, recevoir une mise en demeure du maire de régulariser sa situation.

Toutefois, la loi « Engagement et proximité » à l’origine de cette disposition ne précise pas le délai dans lequel le maire peut user de ce pouvoir. Par son avis du 24 juillet 2025, le Conseil d’Etat pallie cette obscurité législative.

B. Un pouvoir d’injonction encadré dans un délai de six ans à compter de l’achèvement des travaux

Le Conseil d’Etat précise ainsi que le pouvoir d’injonction du maire tiré de l’article L. 481-1 du c. urb. est encadré dans le délai de prescription de l’action publique applicable aux délits soit dans un délai de 6 ans  à compter du jour où l’infraction a été commise, autrement dit, en règle générale, de l’achèvement des travaux.

Cette solution se justifie, selon la Haute juridiction, par la complémentarité de l’action pénale et du pouvoir de police administrative.

En effet, l’article L. 481-1 du c. urb. subordonne l’exercice du pouvoir d’injonction au constat préalable d’une infraction pénale au code de l’urbanisme. Le Conseil d’Etat traduit ainsi cette exigence comme une volonté pour le législateur d’exclure toute mise en demeure du maire lorsque l’action publique est prescrite.

Par conséquent, l’action pénale et le pouvoir de mise en demeure du maire doivent ainsi être encadrés dans un même délai de prescription.

II. Une articulation du délai de prescription de l’article L. 481-1 du c. urb. avec celui de l’article L. 421-9 du c. urb. en cas de travaux irréguliers successifs

A. Une opportunité de régularisation appréciée au regard de la date d’achèvement de la construction existante

Dans la mesure où la régularisation de travaux modificatifs portant sur une construction irrégulière doit porter sur l’ensemble de la construction en application de la jurisprudence dite « Thalamy », le délai de prescription de l’article L. 481-1 du c. urb. doit être articulé avec celui de l’article L. 421-9 du c. urb.

Pour rappel, en vertu de ce texte, dès lors qu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus d’autorisation d’urbanisme ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. Cet article prévoit toutefois de nombreuses exceptions à ce principe.

Ainsi, pour enjoindre à l’intéressé de procéder à la régularisation des travaux modificatifs, le maire doit apprécier si ces travaux peuvent faire l’objet d’une telle demande compte tenu de la disposition précitée.

À défaut de possibilité de régularisation, le maire est tenu de mettre en demeure le responsable des travaux de réaliser des travaux de mise en conformité y compris des démolitions, si les circonstances l’exigent.

B. Plusieurs hypothèses en cas de travaux irréguliers successifs

De cette solution découle ainsi plusieurs situations :

Les travaux irréguliers successifs ont été achevés depuis moins de six ans : le maire est tenu d’enjoindre à l’intéressé de régulariser l’ensemble de la construction sous réserve que celle-ci soit conforme à la règlementation d’urbanisme. À défaut, il est tenu de procéder à des opérations de mise en conformité.

Les travaux irréguliers successifs ont été achevés depuis plus de six ans : les travaux sont prescrits et le maire n’est plus habilité à mettre en demeure l’intéressé de régulariser sa situation sur le fondement de l’article L. 481-1 du c. urb.

Les travaux irréguliers ont été achevés depuis moins de 6 ans sur une construction irrégulière achevée depuis plus de 10 ans : la mise en demeure ne pourra concerner que les travaux non prescrits. En outre, si la construction initiale est achevée depuis plus de dix ans, la demande de régularisation ne pourra être refusée sur le fondement de l’irrégularité de cette dernière.

Modifications de l’art. L. 481-1 du c. urb. issues de la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement

La loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement modifie l’article L. 481-1 du c. urb. pour alourdir les sanctions en cas de constructions illégales.

Le législateur entend notamment :

créer une amende administrative d’un montant maximal de 30 000 € ;

augmenter le montant maximal d’astreinte par jour de retard à 1 000 € et le montant total des sommes résultant de l’astreinte à 100 000 € ;

mettre fin au caractère suspensif de l’opposition, devant le juge administratif, à l’état exécutoire pris en application de l’amende ou de l’astreinte ordonnée.

Doit-on en déduire que le délai de prescription de l’action publique s’applique également à ce pouvoir d’ordonner une amende administrative ?

Abréviation

c. urb : code de l’urbanisme

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Bulletins
Laure Dartigues

Tout est en place pour que « l’invisible présence » des bonus de constructibilité pour transformer des bureaux en logements, y compris par reconstruction soit désormais utilisée

Pour faire face à la crise du logement et compte tenu des chiffres relatifs à la vacance des bureaux (en Île-de-France, 4,4 millions de m² sont aujourd’hui inoccupés), le législateur ne cesse de créer des leviers favorisant la transformation de bureaux en logements1. Cette actualité offre l’opportunité de revenir sur un dispositif ciblé existant depuis la loi ELAN de 2018, encore trop peu connu et donc rarement utilisé par les porteurs de projets : l’article L. 152-6, alinéa 3 du Code de l’urbanisme, qui permet certaines dérogations en matière de logement social, de stationnement ou de densité dans la limite de 30% du gabarit existant, en cas de réhabilitation et même de reconstruction d’un bâtiment pour réaliser des logements.

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Droit de l'urbanismeMaitrise foncièrePréemption
Laure Dartigues

Droit de préemption urbain – Réception d’une DIA incomplète ou erronée – Faculté de retrait de la décision de renonciation à préempter (non)

Lorsqu’il a décidé de renoncer à exercer le droit de préemption, que ce soit par l’effet de l’expiration du délai de deux mois, le cas échéant suspendu ou prorogé dans les conditions rappelées[ci-dessus], ou par une décision explicite prise avant l’expiration de ce délai, le titulaire du droit de préemption se trouve dessaisi et ne peut, par la suite, retirer cette décision ni, par voie de conséquence, légalement exercer son droit de préemption. Si la cession est intervenue et s’il estime que la déclaration préalable sur la base de laquelle il a pris sa décision était entachée de lacunes substantielles de nature à entraîner la nullité de la cession, il lui est loisible de saisir le juge judiciaire d’une action à cette fin.

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Contentieux de l'environnementDroit de l'environnementInstallations classées pour la protection de l'environnement
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ICPE – Méthanisation – Stockage de digestat liquide – Création d’une lagune couverte (DP) – Implantation en zone A – Aménagement lié et nécessaire à l’activité agricole (oui)

Dans un jugement du 25 septembre 2025, le tribunal administratif de Nantes a jugé que l’aménagement d’une lagune couverte de 2 000 m3 destinée au stockage du digestat est lié et nécessaire à l’activité agricole de l’exploitation exerçant la méthanisation et générant ce digestat.

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Droit de l'urbanisme
Jenny Marsault

Raccordement aux réseaux – Financement par la collectivité – Absence de régularisation en l’absence de nouvelle mesure émanant de l’autorité compétente

Dans un arrêt du 4 novembre 2025, le Conseil d’Etat réaffirme l’application rigoureuse de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme.

Pour rappel, cet article impose au maire de refuser un permis de construire lorsqu’il n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai ni par quelle collectivité seront réalisés les travaux portant sur les réseaux publics nécessaires au projet.

En l’espèce, le maire de Nîmes avait accordé un permis de construire portant sur la réalisation de quatre bâtiments d’habitation collectifs. Toutefois, selon un avis émis par Enedis et visé dans l’arrêté de permis de construire, le projet nécessitait une extension du réseau public de distribution d’électricité, dont la part financière à charge de la collectivité était estimée à 48 126 euros hors taxes.

Le Conseil d’État a d’abord jugé que cet avis, à lui seul, ne suffisait pas à démontrer l’intention de la collectivité de réaliser les travaux d’extension, entraînant ainsi la méconnaissance de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme.

En outre, il a estimé que la décision du service de la voirie de la commune approuvant un devis d’Enedis, prise après le jugement du tribunal administratif ayant sursis à statuer, ne permettait pas davantage de régulariser le permis, faute de nouvelle mesure émanant de l’autorité compétente.

Le Conseil d’Etat confirme ainsi la position du tribunal administratif de Nîmes annulant le permis de construire en cause.

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ICPE – Méthanisation – Enregistrement – Art. 6 de l’arrêté du 12 août 2010 – Distance de 35 mètres des cours d’eau – Critères de qualification d’un cours d’eau

Dans un arrêt du 28 octobre 2025, la cour administrative d’appel de Bordeaux a apporté des précisions s’agissant de la qualification de cours d’eau au sens de l’article 6 de l’arrêté du 12 août 2010 relatif aux prescriptions générales applicables aux installations classées de méthanisation relevant du régime de l’enregistrement au titre de la rubrique n° 2781 de la nomenclature des ICPE, dans sa version en vigueur avant l’arrêté du 17 juin 2021 modifiant l’arrêté du 12 août 2010.

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Par un arrêt en date du 23 juin 2025, la cour administrative de Marseille a eu à se prononcer sur la possibilité, pour un occupant du domaine public ayant réalisé des travaux sans l’accord du gestionnaire domanial, de s’exonérer de sa responsabilité au titre de la police de la conservation du domaine public maritime en se prévalant de ce que les travaux réalisés ont été commandés par l’autorité légitime, en occurence le préfet au titre de sa compétence en matière de police relative aux installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE).

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