Vente unique de locaux commerciaux et non commerciaux dépendant d’un seul immeuble – Droit de préemption du preneur d’un local à usage commercial (non)

Pour rappel, l’article L. 145-46-1 du code de commerce consacre au profit du preneur d’un local à usage commercial ou artisanal un droit de préemption en cas de vente du bien.

Le dernier alinéa dudit article exclut néanmoins ce droit dans plusieurs situations, et notamment :

• en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ;
• en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts ;
• en cas de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
• en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
• en cas de cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint

Dans un arrêt en date du 29 juin 2022, la Cour de cassation a rappelé l’exclusion prévue au dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 concernant les cessions uniques de locaux commerciaux distincts.

En l’espèce, la vente litigieuse portait à la fois sur des locaux commerciaux donnés à bail à des preneurs distincts et sur des locaux non commerciaux.

Pour le preneur souhaitant exerçant son droit de préemption, les locaux étaient situés dans un même immeuble constituant une seule et unique copropriété, ce qui excluait qu’ils puissent être qualifiés de locaux commerciaux distincts.

Par ailleurs, la cession ne portait pas uniquement sur des locaux commerciaux comme le prévoit l’exception au champ d’application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

Rejetant cette argumentation, la Cour de cassation rappelle que « peu important que ces locaux soient situés dans le même immeuble et que la vente porte également sur un lot à usage d’habitation et sur des caves », aucun des preneurs commerciaux ne peut « se prévaloir du droit de préemption prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, celui-ci étant exclu, par le sixième alinéa de ce texte, dans le cas d’une cession unique de locaux commerciaux distincts. »

Cass. Civ. 3e, 29 juin 2022, n° 21-16.452