Renonciation au droit de préemption – Dépréciation du bien – Responsabilité sans faute de la commune (oui)

Dans un arrêt en date du 13 juin 2022, le Conseil d’État a retenu la responsabilité sans faute de la commune de Saverne et a condamné cette dernière au versement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le vendeur, en raison de la dépréciation du bien immobilier intervenue entre la décision de préempter de la commune et sa décision de renoncer à ce droit.

En l’espèce, la société Immotour, propriétaire d’un ancien hôtel, avait conclu une promesse de vente au prix de 1 095 000 euros en juillet 2012.

Par une décision du 28 août 2012, la commune de Saverne a exercé son droit de préemption urbain sur le bien immobilier au prix de 800 000 euros. 

Les parties ont saisi le juge de l’expropriation en fixation du prix.

A compter du mois de février 2013, le bien a fait l’objet d’une occupation illégale entrainant des dégradations importantes.

Par jugement du 17 mai 2013, le juge de l’expropriation, tenant compte de l’état du bien, a fixé son prix à la somme de 915 573,90 euros.

A la suite de cette décision, la commune a renoncé à l’acquisition de l’hôtel.

La société Immotour cédera finalement son bien, un an plus tard, pour un prix de 400 000 euros.

Cette dernière a saisi le Tribunal administratif de Strasbourg en indemnisation du préjudice subi du fait des décisions de préemption et de renonciation de la commune de Saverne.

Saisi par pourvoi formé par la société Immotour, le Conseil d’État considérant que la renonciation de la commune à l’exercice de son droit de préemption a effectivement contribué à la dépréciation de l’hôtel, retient que le préjudice subi par la société Immotour revêt « un caractère spécial et doit être regardé comme excédant les aléas ou sujétions que doivent normalement supporter des vendeurs de terrains situés en zone urbaine ».

Dès lors, le Conseil d’État, cassant l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Nancy, accepte de retenir la responsabilité sans faute de la commune.

3. Dans ces conditions, la société Immotour a subi, du fait des décisions de préemption et de renonciation de la commune de Saverne, un préjudice grave, qui a revêtu un caractère spécial et doit être regardé comme excédant les aléas ou sujétions que doivent normalement supporter des vendeurs de terrains situés en zone urbaine, sans que d’autres circonstances, notamment le fait que la société n’ait mis en place un dispositif de gardiennage de l’immeuble qu’à compter de septembre 2013, soient de nature, dans les circonstances particulières de l’espèce, à écarter totalement la responsabilité de la commune. Par suite, la cour administrative d’appel n’a pu, sans entacher son arrêt d’une erreur de droit, s’abstenir de relever d’office le moyen tiré de ce que la responsabilité sans faute de la commune était engagée à l’égard de la société Immotour, alors qu’il ressortait des pièces du dossier soumis au juge du fond que les conditions d’une telle responsabilité étaient réunies. Son arrêt doit, dès lors, être annulé en tant qu’il écarte la responsabilité sans faute de la commune de Saverne.

Concernant la fixation du montant de l’indemnisation à verser, le Conseil d’Etat retient que l’abstention de la société Immotour à prendre des mesures destinées à assurer le gardiennage de son bien avant le mois de septembre 2013 doit être regardée comme une imprudence dans l’appréciation des risques, de nature à exonérer la commune d’une partie des conséquences dommageables.

En réparation du préjudice subi, le Conseil d’Etat condamne la commune au versement de la somme de 150 000 euros.

CE, 13 juin 2022, n° 437160, Tab. Leb.