Recevabilité des conclusions en appel tendant à l’annulation d’une mesure de régularisation produite en première instance en l’absence d’affichage sur le terrain d’assiette – Illégalité d’une opération de résidence-services séniors dépourvue de logements sociaux dans une commune carencée

La cour administrative d’appel de Bordeaux a rendu, le 3 novembre dernier, une décision particulièrement intéressante sur deux points.

En premier lieu, la cour juge que les dispositions de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme ne font pas obstacle à ce qu’une mesure de régularisation (en l’occurence, un permis d’aménager modificatif), produite au cours de la première instance mais non-affichée sur le terrain d’assiette de l’opération en application de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme, fasse l’objet, pour la première fois en appel, de conclusions en annulation.

La cour semble donc juger que, si l’autorisation avait fait l’objet d’un affichage régulier sur le terrain d’assiette comme suite à sa production en première instance, les requérants auraient été irrecevables à présenter leurs conclusions aux fins d’annulation en appel.

En l’absence de disposition expresse y faisant obstacle, ces dispositions {art. L. 600-5-2 du code de l’urbanisme}, qui conduisent à donner compétence au juge d’appel pour statuer sur une décision modificative ou une mesure de régularisation si celle-ci est communiquée au cours de l’instance relative à l’autorisation délivrée initialement, sont applicables aux instances en cours à la date de leur entrée en vigueur. La cour est, par suite, compétente, pour connaître des conclusions de l’association dirigées contre le permis d’aménager modificatif qui a été communiqué à l’association en cours de l’instance concernant le permis d’aménager initial. Si le permis modificatif a été communiqué en première instance à l’association requérante, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que ce permis modificatif aurait fait l’objet de la formalité d’affichage prévue à l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme. L’association est ainsi recevable à demander devant la cour l’annulation du permis d’aménager modificatif du 27 novembre 2017.

En second lieu, pour annuler la mesure de régularisation, la cour juge que, dans une commune carencée à la date de délivrance de l’autorisation d’urbanisme portant sur une résidence de services séniors de plus de 12 logements en copropriété qui ne sont ni des logements-foyers en application des articles L. 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, ni des « logements familiaux » en application de l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme, la résidence doit nécessairement comporter un quota de logements sociaux en application de l’article L. 111-24 du même code ou, à défaut, justifier d’une dérogation préfectorale dans le dossier d’autorisation d’urbanisme.

Au cas présent, le permis d’aménager prévoyait 32 maisons individuelles et deux lots de bâtiments collectifs d’habitation comportant pour l’un, 32 logements sociaux et, pour l’autre, 72 logements destinés aux séniors.

le respect du quota de logements locatifs sociaux imposé par ces dispositions doit être apprécié pour chacune de ces deux opérations. S’agissant de l’opération de construction de la résidence de services séniors, il est constant qu’il n’est prévu aucun logement locatif social au sein de ce programme. Aucune pièce du dossier et notamment pas le fait qu’il y soit proposé des services collectifs tels que la restauration, ne permet de retenir que cette résidence, dont il n’est pas allégué qu’elle échapperait au droit commun notamment de la copropriété et des baux d’habitation, relèverait d’une catégorie juridique particulière, tels les logements-foyers régis par les articles L. 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ou les logements pour étudiants financés à l’aide d’un prêt locatif social dont les loyers sont soumis à des plafonds. Aucune pièce du dossier ne permet davantage d’identifier d’autres éléments du régime applicable à la future résidence qui permettraient d’estimer que les logements qui y seront proposés ne présenteraient pas le caractère de « logements familiaux » au sens de l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme. Par ailleurs, il n’est pas fait état d’une dérogation qui aurait été accordée à la commune par l’autorité préfectorale, en application de ces dispositions, notamment pour tenir compte de la typologie des logements destinés à s’implanter à proximité de la résidence. Par suite, en prévoyant la réalisation d’un immeuble collectif de plus de douze logements sans aucun logement locatif social, et sans qu’une dérogation préfectorale n’ait été accordée, le permis d’aménager contesté a méconnu les dispositions de l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme.

CAA Bordeaux, 3 novembre 2020, association des amis de Saint-Palais-sur-Mer, n° 18BX03376

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Emilie Fabre

Juriste. Intervient en droit de l'urbanisme.

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