Mandat d’entremise – Obligation pour le vendeur de conclure la vente (non) – Clause fixant une indemnité égale à la rémunération de l’agent en cas de refus du propriétaire de réaliser la vente (non)

Dans un arrêt en date du 15 juin 2022, la Cour de cassation a rappelé les contours du mandat d’entremise conclu avec un agent immobilier.

En l’espèce, un mandat exclusif de vente avait été conclu.

Ce mandat consacrait l’engagement du mandant de signer, au prix, charges et conditions convenues, toute promesse de vente ou compromis avec tout acquéreur présenté par le mandataire, à défaut de quoi, le mandataire pouvait prétendre à une indemnité compensatrice forfaitaire d’un montant égal à celui de la rémunération prévue.

Alors que l’agent immobilier avait présenté un acquéreur proposant un prix stipulé au mandat, le propriétaire a refusé de signer la promesse de vente.

L’agent immobilier l’a assigné en paiement d’une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au mandat.

La Cour d’appel a retenu que le refus du propriétaire de signer la promesse sans motif légitime constituait un manquement aux obligations générales du mandat.

Écartant cette argumentation, la Cour de cassation précise dans un premier temps qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties.

La Cour de cassation rappelle ensuite qu’en l’absence de clause contraire, le mandat confié à l’agent immobilier lui confère une mission d’entremise ne lui permettant pas de conclure au nom et pour le compte du mandant l’opération envisagée, en l’occurrence la vente.

Dans ce cas, le mandant demeure libre de refuser la vente avec la personne présentée par le mandataire et ne pourra être tenu d’indemniser l’agent immobilier de ce chef et ce, même en présence d’une clause en ce sens.

6. Il en résulte que le mandat d’entremise donné à l’une de ces personnes ne lui permet pas d’engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, de sorte que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, à moins qu’il ne soit établi que ce mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

Cass. civ. 1ière, 15 juin 2022, n° 20-22.047, Inédit

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