Vente immobilière – Promesse unilatérale de vente – Impropriété à destination normale – Obligation de délivrance conforme (non) – Garantie des vices cachés (oui)

Par une décision en date du 19 octobre 2023, la Cour de cassation a rappelé une jurisprudence constante en matière de vices cachés en vente immobilière.

En l’espèce, les bénéficiaires d’une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation ont refusé de réitérer la vente par acte authentique invoquant une inondation survenue au sous-sol de l’immeuble. Les promettants ont assigné les bénéficiaires en paiement de l’indemnité d’immobilisation et recherché leur responsabilité civile.

La Cour d’appel, en retenant que l’infiltration faisait obstacle à une utilisation normale des pièces concernées, a prononcé la résolution du contrat pour manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Au visa de l’article 1641 du code civil relatif à la garantie des vices cachés en vente, la Cour de cassation censure la Cour d’appel et juge que :

5. Il résulte de ce texte que la garantie des vices cachés constitue l’unique fondement de l’action exercée pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale.

6. Pour prononcer la résolution du contrat pour manquement à l’obligation de délivrance, l’arrêt retient que le sous-sol de l’immeuble ayant été aménagé en une cuisine et un bureau, ces pièces, destinées à l’habitation, devaient être à l’abri d’infiltrations d’eau et de l’humidité, et que l’inondation qui y est apparue établit que le bien ne présentait pas les qualités permettant de rendre ces pièces habitables dans des conditions normales. 

7. En statuant ainsi, après avoir constaté que les infiltrations d’eau faisaient obstacle à une utilisation normale des pièces concernées, ce dont il résultait qu’elles constituaient des vices cachés, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Cass. 3^e civ., 19 octobre 2023, n° 22-10.090