Déclaration préalable de division – Cession de l’unique lot à bâtir (non) – Lotissement (oui) – effet cristallisateur de la déclaration préalable (oui)
Par une décision du 18 octobre 2024, le Conseil d’Etat a rappelé à la fois la définition du lotissement issu de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme selon lequel ce dernier est constitué dès lors que l’un au moins des terrains issus de la division est destiné à être bâti ainsi que son délai de caducité de 3 ans en application de l’article R. 424-18 du même code.
Il a également mentionné l’effet cristallisateur des déclarations préalables de division issu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme selon lequel : « lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable et ce pendant cinq ans à compter de cette même date ».
Il a ainsi jugé que ce dernier principe était valable quand bien même le seul lot destiné à être bâti n’ait pas fait l’objet d’un transfert de propriété ou en jouissance dans ce délai de trois ans.
En l’espèce, la société Fornas Promotion Construction avait déposé une demande préalable en vue de procéder à la division d’un terrain sur la commune de Saint-Didier-au-Mont-d’Or en 4 lots (A, B, C, D).
Une décision tacite de non opposition à déclaration préalable est née le 30 août 2018.
Les 27 et 28 août 2021 (soit dans le délai de validité de la décision de non opposition), la société Fornas Promotion Construction a acquis l’ensemble des lots à l’exception du lot B, seul destiné à être bâti, et a obtenu un permis de construire valant division en vue de réaliser une opération immobilière de trente logements.
Le Conseil d’Etat a considéré que la cession des lots A, C et D ayant été réalisée dans le délai de caducité de la décision de non opposition à déclaration préalable, cette cession était suffisante pour caractériser la mise en oeuvre du lotissement peu importe que le lot B, seul destiné à être bâti, n’ait pas été cédé dans le délai de validité de la décision de non opposition.
En conséquence, la société Fornas Promotion Construction pouvait bénéficier de l’effet cristallisateur de la déclaration préalable issu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, et se prévaloir de l’application des règles d’urbanisme applicables à cette date.
5. Il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond, ainsi qu’il a été dit au point 1, que la cession des lots A, C et D à la société Fornas Promotion Construction est intervenue les 27 et 28 août 2021, soit avant l’expiration du délai de caducité de trois ans de la décision de non-opposition à déclaration préalable de division fixé par l’article R* 424-18 du code de l’urbanisme, lequel arrivait à échéance le 30 août suivant. Si le lot B, seul destiné à être bâti, n’a pas été cédé avant cette date, il résulte de ce qui a été dit aux points 3 et 4 que la cession des trois autres lots suffisait à caractériser la mise en œuvre des opérations de lotissement. Par suite, c’est sans erreur de droit que le tribunal administratif a jugé que la société pétitionnaire pouvait se prévaloir, à l’occasion de sa demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme cité au point 2, au lotissement autorisé, dont relève le projet de construction et, par suite, que la légalité de la décision attaquée devait être appréciée non au regard des règles du plan local d’urbanisme approuvé par une délibération du conseil métropolitain de la métropole de Lyon du 13 mai 2019 et opposable depuis le 18 juin 2019, mais de celles du précédent plan local d’urbanisme en date du 11 juillet 2015.
CE, 18 octobre, 2024, société Fornas Promotion Construction, n° 473828, Tab. Leb.
