Cristallisez les règles d’urbanisme applicables à votre projet en demandant dès à présent un certificat d’urbanisme informatif

Le certificat d’urbanisme informatif (CU a.) permet de cristalliser pendant 18 mois les règles d’urbanisme applicables au jour de sa délivrance. Les porteurs de projet peuvent ainsi se prémunir contre une éventuelle modification du document d’urbanisme, qui compromettrait la réalisation de l’opération projetée. Cet effet cristallisateur est néanmoins à nuancer en cas de procédure d’élaboration ou de révision du PLU, comme vient de le rappeler le Conseil d’Etat (CE, 11 octobre 2017, req. no 401878). 

Le certificat d’urbanisme informatif permet de cristalliser les règles d’urbanisme applicables au jour de sa délivrance

Comment obtenir un CU a)

Un certificat d’urbanisme informatif (CU a.) peut être demandé par toute personne souhaitant connaître les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain (art. L. 410-1, a) CU).

Pour l’obtenir, il suffit de :

  – remplir le formulaire Cerfa ;

  – joindre un plan de situation ;

– envoyer 2 exemplaires de ce dossier en LRAR au maire de la commune dans laquelle se situe le terrain.

La demande de ce document doit donc devenir un réflexe des porteurs de projets, pour lesquels les informations délivrées par ce document sont essentielles pour sécuriser leurs projets en amont.

L’effet cristallisateur du Cu a)

Le CU a) a pour effet, en principe, de garantir à son bénéficiaire un droit à voir toute demande d’autorisation d’urbanisme instruite au regard des règles d’urbanisme applicables au jour de la délivrance dudit certificat.

Les porteurs de projet pourront ainsi éviter d’être confrontés à des modifications ultérieures des règles d’urbanisme, par exemple dans le cas où un PC modificatif serait nécessaire.

Par ailleurs, le contenu du CU a) renseignera le demandeur sur les servitudes applicables au terrain :

– DPU simple ou renforcé ;

– risques naturels (inondations, sismicité) ;

– emplacements réservés ;

– terrain situé en ZAC ;

– servitudes de mixité sociale, etc.

Attention, cet effet cristallisateur est à nuancer en fonction de l’importance des évolutions en cours du plan local d’urbanisme

Une cristallisation non systématique en cas de révision / élaboration du PLU

Le code de l’urbanisme distingue les procédures de modification, révision ou d’élaboration d’un PLU :

✓ La cristallisation jouera en cas de procédure de modification du PLU
(art. L. 153-36 CU).

✗ En revanche, le bénéficiaire du CU a) ne pourra se prévaloir des règles cristallisées par ce dernier en cas de procédure de révision (L. 153-31) ou d’élaboration (L. 153-11suffisamment avancée.

En effet, ces procédures entraînent des évolutions plus substantielles sur le PLU qu’une procédure de modification.

Quelles conséquences en cas d’évolution du PLU ? Deux exemples

1-Lorsque le PLU est en cours d’élaboration ou de révision :

L’autorité compétente pourra surseoir à statuer sur une future demande d’autorisation (PC, DP, etc.), dans l’hypothèse où le projet serait de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse l’exécution du futur PLU (L. 153-11 CU), même si elle n’en a pas prévu la possibilité dans le CU a)*. 

2-Lorsque le nouveau PLU est approuvé :

Le Conseil d’Etat vient de rappeler que l’autorité compétente sera fondée à appliquer le nouveau PLU au terme de la durée du sursis à statuer, et ce alors même que le pétitionnaire était titulaire d’un CU a) en cours de validité (CE, 11/10/2017, req. no 401878)1.

À noter

La durée de validité d’un CU a) est de 18 mois prorogeables par périodes d’un an, à condition que les règles d’urbanisme n’aient pas changé (art. R. 410-17 CU).

CE, 3/04/14, « Commune de Langolen« , req. n° 362735, Rec. Leb.

1 Cette solution avait déjà été appliquée par le Conseil d’Etat en matière d’élaboration d’un POS (CE, 10/07/1987, req. no 63010).

Abréviations

CU : code de l’urbanisme

PLU : plan local d’urbanisme

PC : permis de construire

DP : déclaration préalable

POS : plan d’occupation des sols (ancêtre du PLU)

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Simon Guirriec

Avocat, intervient en droit de l'urbanisme commercial et dues diligences

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