Baux commerciaux – Clause d’augmentation forfaitaire du loyer commercial – Validité (oui)

Dans sa décision en date du 22 juin 2022, la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation a retenu la validité d’une clause d’augmentation forfaitaire du loyer stipulée dans un bail commercial.

Pour rappel, à défaut de clause d’indexation, la révision du loyer des baux commerciaux obéit aux règles de la révision triennale légale consacrée aux articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce.

En présence d’une clause d’indexation, autrement appelée clause d’échelle mobile, la révision du loyer se fait automatiquement en cours de bail selon une périodicité convenue et en fonction d’un indice économique choisi par les parties lors de la conclusion du bail. Cette variation dans le temps permet de faire évoluer le loyer, à la hausse ou à la baisse conformément aux dispositions du code monétaire et financier. Dans une telle hypothèse, l’article L. 145-39 du code de commerce encadre la révision du loyer dans certaines circonstances.

Par ailleurs, la cour de cassation a rappelé dans un arrêt récent en date du 12 janvier 2022 que « la clause d’indexation excluant toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuerait que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse contrevenait aux dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce et devait être réputée non écrite par application de l’article L. 145-15 du même code ».

En l’espèce, le contrat de bail comprenait une clause intitulée « indexation » stipulant que « les parties conviennent expressément que le loyer sera révisé à la hausse, forfaitairement, de 4,5% le premier janvier de chaque année (…) ».

Dans cette affaire, le preneur soutenait que la clause litigieuse devait être qualifiée de clause d’indexation et, à ce titre, être déclarée non écrite faute de prévoir une variation à la baisse du loyer.

En première instance comme en appel, cette qualification a été écartée au profit de l’existence d’une « clause d’augmentation forfaitaire du loyer dû », à rapprocher des baux à paliers se contentant d’organiser une progressivité du loyer au fil des années.

Par suite, cette clause ne peut s’apparenter ni à une clause d’indexation soumise aux prescriptions du code monétaire et financier, ni à une clause dérogeant aux dispositions des articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce relatifs à la révision triennale légale.

Reprenant les termes de l’arrêt de la cour d’appel, la Cour de cassation rappelle que la clause litigieuse ne fait référence à aucun indice économique, excluant de fait la qualification de clause d’indexation.

Par suite, c’est à bon droit que la cour d’appel a retenu que le bail instituait une « clause d’augmentation forfaitaire du loyer dû, indépendamment des prescriptions liées à la révision ou l’indexation ».

Cass. Civ. 3e, 22 juin 2022, n° 21-16.042