Bail commercial – Acceptation du renouvellement par le bailleur – Renonciation à la résolution du bail pour manquements antérieurs à l’acceptation (oui)

Dans un arrêt rendu le 11 mai 2022, la Cour de cassation a considéré que « l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, sous la seule réserve d’une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, manifeste la volonté du bailleur de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement. »

En l’espèce, les bailleurs avaient délivré en novembre 2017 à leurs preneurs un commandement de payer visant la clause résolutoire. En janvier 2018, les bailleurs ont accepté le principe de renouvellement du bail commercial demandé par les preneurs en octobre 2017. En mars 2018, alors que les preneurs sollicitaient des délais de paiement, les bailleurs ont demandé, à titre reconventionnel, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Faisant droit à la demande reconventionnelle en constatation de la résolution du bail, la cour d’appel a retenu l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion des locataires.

La cour d’appel, rejetant l’argumentation des preneurs, a estimé que les bailleurs n’avaient pas renoncé à se prévaloir du commandement en acceptant le principe du renouvellement.

La Cour de cassation casse l’arrêt rendu en appel.

Au visa des articles L. 145-10, alinéa 4, et L. 145-11 du code de commerce, la Cour de cassation rappelle que le bailleur doit par acte d’huissier de justice faire connaître son refus au preneur dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le renouvellement.

Le bailleur qui ne s’oppose pas à la demande du preneur, peut proposer une modification du prix du loyer dans son congé ou dans sa réponse à la demande renouvellement.

Par suite, la Cour de cassation considère « qu’en notifiant aux locataires, le 12 janvier 2018, soit postérieurement au commandement du 22 novembre 2017 visant la clause résolutoire dont les effets n’avaient pas été constatés judiciairement, une acceptation du principe du renouvellement du bail, les bailleurs ont renoncé sans équivoque à se prévaloir des infractions dénoncées au commandement antérieur pour obtenir la résiliation du bail renouvelé ».

Cass. civ. 3, 11 mai 2022, n° 19-13.738, FS-B

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