Bail commercial – Résiliation par voie de notification – Mise en demeure – Obligation (non)
Par une décision en date du 25 janvier 2024, la Cour de cassation juge que la mise en demeure n’est pas nécessaire pour procéder à la résiliation d’un bail commercial par voie de notification lorsqu’il résulte des circonstances qu’elle est vaine.
En l’espèce, le preneur d’un local commercial a résilié par notification son bail commercial en se prévalant des comportements inappropriés de son bailleur. Ce dernier a assigné son preneur en paiement des loyers postérieurs à son départ et le preneur a formé une demande reconventionnelle en prononcé de la résiliation du bail commercial.
La cour d’appel a fait droit à la demande du preneur en retenant, sur le fondement des dispositions de l’article 1226 du code civil que les comportements inappropriés du bailleur étaient de nature à porter atteinte à la jouissance paisible des locaux loués par la locataire et justifiait la résiliation du bail sans qu’il puisse être exigée une mise en demeure préalable.
Pour rappel, cet article dispose que : « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. »
Saisie d’un pourvoi du bailleur, la Cour de cassation approuve le raisonnement de la cour d’appel et juge que :
« 13. En l’état de ces constatations et appréciations par lesquelles elle a fait ressortir que le comportement du dirigeant de la société bailleresse était d’une gravité telle qu’il avait rendu manifestement impossible la poursuite des relations contractuelles, de sorte qu’une mise en demeure préalable à la notification de la résiliation des baux, qui eût été vaine, n’était pas nécessaire, la cour d’appel a légalement justifié sa décision. »
La Cour de cassation applique ainsi au baux commerciaux sa position rendue dans sa décision du 18 octobre 2023 (sur cette décision, cf. notre veille).
Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-16.583
