Bail commercial – Frais de dépollution d’une installation classée en fin de bail – Prise en charge par le bailleur (non)

Dans un arrêt du 22 juin 2022, la Cour de cassation a précisé les obligations du preneur en fin de bail commercial dès lors qu’il exploite une installation classée soumise au code de l’environnement.

Pour rappel, ainsi qu’en dispose l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit, dans ce cas et sauf exceptions, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. 

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, le bailleur avait notifié un congé avec refus de renouvellement au locataire d’un bail commercial consenti pour l’exploitation d’une station-service.

Le locataire a assigné le bailleur en paiement d’une indemnité d’éviction comprenant les frais de diagnostics, d’études et de travaux de dépollutions et, éventuellement, de retrait des réservoirs.

Faisant droit à cette demande, la cour d’appel a considéré que ces frais figuraient effectivement au nombre des préjudices que l’indemnité d’éviction a pour objet de réparer, au titre des indemnités accessoires, étant directement « liés à l’éviction avec arrêt d’exploitation ». 

A l’occasion de son pourvoi en cassation, le bailleur soutenait que le coût de la dépollution et de la remise en état ne constituait pas un préjudice imputable à son éviction, dès lors que l’article L. 512-12-1 du code de l’environnement impose à l’exploitant d’une installation classée de prendre toutes les mesures de remise en état à la cessation de l’activité.

C’est en ce sens que s’est prononcée la Cour de cassation.

Au visa de l’article L. 512-12-1 du code de l’environnement, cette dernière a en effet considéré que « l’obligation particulière de dépollution du site d’une installation classée pour la protection de l’environnement doit, à l’arrêt définitif de l’exploitation, être exécutée par le dernier exploitant, qui en est seul tenu, indépendamment de tout rapport de droit privé ».

Autrement dit, le locataire dont le bail prend fin est tenu de prendre « toutes les dispositions utiles pour la mise en sécurité du site et, s’agissant des réservoirs de carburant et de leurs équipements annexes, de les neutraliser » en sa qualité de dernier exploitant d’une installation classée et ne peut solliciter l’indemnisation des frais engagés pour y procéder sur le fondement de l’article L. 145-14 du code de commerce.

Cass. civ. 22 juin 2022, n° 20-20.844, Bull. civ., FS-B