Vente immobilière – Action en garantie des servitudes non apparentes et non déclarées – Importance de la servitude occulte – Démolition (oui) – Indemnisation du préjudice (non)
Par une décision en date du 6 juillet 2023 publiée au bulletin, la Cour de cassation est venue préciser les conditions de mise en œuvre de la garantie de l’article 1638 du code civil relative aux servitudes occultes.
En l’espèce, les acquéreurs d’un bien immobilier ont assigné les vendeurs en indemnisation de leur préjudice sur le fondement de la garantie de l’article 1638 du code civil après avoir découvert l’existence d’une canalisation enterrée empêchant la réalisation des travaux qu’ils envisageaient.
Pour rappel, il résulte de ce texte que : « si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité ».
La Cour de cassation, après avoir rappelé ces dispositions, censure la cour d’appel qui avait rejeté la demande d’indemnisation des acquéreurs, en jugeant que :
« 7. Il s’ensuit que l’importance de la servitude occulte exigée par l’article 1638 précité ne conditionne que la résiliation de la vente, et non l’indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l’acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente.
8. L’indemnisation est alors appréciée par le juge en fonction de l’existence et de l’importance du préjudice en résultant pour l’acquéreur.
9. Pour rejeter la demande d’indemnisation des acquéreurs, l’arrêt retient que l’acquisition du tènement immobilier n’était pas conditionnée à la possibilité de réalisation d’une extension du bâtiment et que la présence de la servitude occulte ne revêtait pas le critère d’importance exigé par l’article 1638 du code civil pour l’obtention de la résiliation du contrat ou d’une indemnité.
10. En statuant ainsi, alors qu’elle n’était saisie que d’une demande de dommages-intérêts, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
Cour de cassation, Civ. 3ème, 6 juillet 2023, n°22-13.179, Bull.
