PL Développement de l’offre de logements abordables – Avis consultatif du Conseil d’État – Droit de préemption urbain de régulation des prix du marché – Présomption d’urgence des référés-suspension à l’encontre d’un refus d’autorisation d’urbanisme ou d’une décision d’opposition à DP – Réduction des délais de recours à l’encontre d’une décision d’urbanisme

Un projet de loi relatif au développement de l’offre de logements abordables a été déposé sur le bureau du Sénat et ambitionne d’apporter des réponses à la crise du logement, en développant l’offre de logements abordables.

Ce projet de loi propose un certain nombre de mesures, dont une sélection est présentée ci-après. Un avis sur ce projet de loi a été rendu par le Conseil d’État le 6 mai 2024.

1. Droit de préemption urbain – Meilleure maîtrise du foncier par les communes

Le projet de loi prévoit deux mesures destinées à faciliter l’exercice par les collectivités territoriales de leur droit de préemption.

En premier lieu, il allonge à dix ans le délai de droit commun pour exercer le droit de préemption dans les ZAD (au lieu de six ans aujourd’hui).

A ce sujet, le Conseil d’État n’a exprimé aucune observation sur cette évolution.

En second lieu, le projet de loi autorise pour une période expérimentale de sept ans, l’utilisation du droit de préemption urbain dans un objectif de régulation du marché du foncier et du bâti.

L’objectif revendiqué est, dans les hypothèses où les conditions d’aliénation des biens sont excessives au regard des prix constatés sur le marché pour des biens comparables et risquent de compromettre la réalisation des objectifs en matière d’accès au logement ou de mixité sociale prévus à l’article L. 301-1 du CCH et précisés au sein du PLH, de permettre aux collectivités d’acquérir ces biens à des prix contrôlés.

Ce droit de préemption urbain ne pourra s’appliquer que dans certaines zones délimitées par le règlement du PLU ou la carte communale applicable (lesquelles seront déterminées en fonction d’une période de référence dont les critères seront définis par décret en CE). Le caractère excessif du prix de vente sera apprécié par le titulaire du droit de préemption selon les éléments dont il dispose et ceux fournis par l’observatoire de l’habitat et du foncier.

Le bien préempté devra être cédé dans un délai de cinq ans pour être utilisé pour l’un des objectifs en matière d’accès au logement ou de mixité sociale (L. 301-1 du CCH), et seulement à une SEM agréée, un OHLM, un OFS ou un organisme agréé (art. L. 365-2 CCH), sans pouvoir excéder le prix d’achat acquitté par le titulaire du droit de préemption.

Dans son avis rendu sur le PL, le Conseil d’État estime ce nouvel outil justifié, mais relève que son intérêt s’avèrerait limité (puisqu’il ne pourrait en être fait usage que de manière subsidiaire, lorsqu’il ne peut être démontré l’existence d’une opération d’aménagement déterminée).

Il estime que des garde-fous suffisants sont prévus par le projet de loi quant à l’utilisation finale du bien préempté, conforme à l’intérêt général qui guide sa mise en place.

2. Réduire les délais de recours à l’encontre des décisions positives ou négatives relatives aux autorisations d’urbanisme

Le PL prévoit que la condition d’urgence sera présumée satisfaite s’agissant des référés-suspension exercés à l’encontre d’un refus d’autorisation d’urbanisme ou de décision d’opposition à déclaration préalable.

Le Conseil d’État estime, dans son avis, que cette mesure n’aurait que pour seul effet de complexifier le traitement des requêtes de référé, sans lien avec l’objectif énoncé par l’étude d’impact de faire échec aux recours dilatoires en matière d’urbanisme.

Par ailleurs, le PL prévoit de restreindre les conditions et les délais de recours à l’encontre des décisions positives de non-opposition à déclaration préalable et d’autorisations d’urbanisme. Les tiers ne disposeront plus que d’un mois pour saisir l’auteur de la décision d’un recours gracieux à l’encontre de la décision, lequel devra lui répondre dans un délai d’un mois. Le recours gracieux ne sera plus de nature à proroger le délai de recours contentieux.

A ce sujet, le Conseil d’État estime que de telles mesures ne sont pas justifiées par l’étude d’impact du projet et n’auraient que pour effet de priver d’intérêt l’exercice du recours gracieux ou hiérarchique et à engager les requérants à porter directement le litige devant le juge administratif, à rebours des efforts déjà engagés pour réguler le flux de recours contentieux.

Surtout, ces mesures s’éloignent de l’objectif affiché par le PL, de favoriser l’offre de logements abordables, dès lors qu’elles s’appliqueraient à l’ensemble des décisions d’urbanisme (sans cohérence notamment avec les mesures applicables aux ICPE).

3. Renouvellement urbain des ZAE et zones pavillonnaires

Pour permettre l’optimisation et l’utilisation des ZAE ou des zones pavillonnaires, le PL prévoit que des OAP pourront définir des actions/opérations contribuant au renouvellement de ces zones lorsqu’est identifié le besoin de favoriser leur évolution/la requalification du bâti existant ou l’optimisation de l’espace.

Il institue également une nouvelle catégorie d’acte que sont les « opérations de renouvellement urbain », définies par une délibération du conseil municipal contenant un programme prévisionnel des actions à réaliser, une estimation des coûts et des modalités de financement. Leur mise en œuvre peut être confiée à un tiers.

Ces OAP et ORU pourront être intégrés au PLU par la voie d’une modification simplifiée (même s’ils majorent de plus de 20% les droits à construire).

Le Conseil d’État émet un avis positif sur ces nouveaux outils qui seraient d’utilisation souple.