Actualités juridiques en droits public, de l'urbanisme, de l'environnement, de l'énergie, de l'immobilier, des contrats et fonciers publics, de la maîtrise foncière, et de fiscalité de l'urbanisme

Contentieux de l'environnementDroit de l'environnementInstallations classées pour la protection de l'environnement
Justine Llopis

ICPE – Méthanisation – Enregistrement – Art. 6 de l’arrêté du 12 août 2010 – Distance de 35 mètres des cours d’eau – Critères de qualification d’un cours d’eau

Dans un arrêt du 28 octobre 2025, la cour administrative d’appel de Bordeaux a apporté des précisions s’agissant de la qualification de cours d’eau au sens de l’article 6 de l’arrêté du 12 août 2010 relatif aux prescriptions générales applicables aux installations classées de méthanisation relevant du régime de l’enregistrement au titre de la rubrique n° 2781 de la nomenclature des ICPE, dans sa version en vigueur avant l’arrêté du 17 juin 2021 modifiant l’arrêté du 12 août 2010.

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Contrats et propriétés publicsInstallations classées pour la protection de l'environnementPropriétés publiques
Matteo Regeon

Domaine public – Contravention de grande voirie – Cause exonératoire – Commandement de l’autorité légitime (oui)

Par un arrêt en date du 23 juin 2025, la cour administrative de Marseille a eu à se prononcer sur la possibilité, pour un occupant du domaine public ayant réalisé des travaux sans l’accord du gestionnaire domanial, de s’exonérer de sa responsabilité au titre de la police de la conservation du domaine public maritime en se prévalant de ce que les travaux réalisés ont été commandés par l’autorité légitime, en occurence le préfet au titre de sa compétence en matière de police relative aux installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE).

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Servitude
Laure Dartigues

Servitude de passage – Usage continu pendant trente ans – Indifférence de l’origine de l’enclavement des fonds (oui) – Exclusion de l’article 684 du code civil (oui)

Par un arrêt du 2 octobre 2025, en matière de servitude, la Cour de cassation réaffirme sa jurisprudence ( Cass, 3e civ 19 mars 2003, n° 01-00.855) selon laquelle, pour la détermination de l’assiette d’une servitude de passage, l’article 685 du code civil ( usage continu pendant 30 ans) prévaut sur l’application de l’article 684 code du civil, même dans l’hypothèse où le passage est situé en dehors des fonds non issus de la division :

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Contentieux de l’urbanismeDroit de l'urbanismeNon classé
Nicolas Jarroux

Régularisation de travaux non autorisés – Thalamy – Ensemble immobilier unique

Lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. En revanche, une telle exigence ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d’autres éléments bâtis sur le terrain d’assiette du projet si le permis demandé ne porte pas sur ces éléments distincts du projet, sauf si ces derniers forment avec la construction faisant l’objet de la demande d’extension, en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux, justifiant une appréciation globale de leur conformité à la règle d’urbanisme, un ensemble immobilier unique.

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ActualitésDroit de l'urbanisme
Perrine Bosc

Loi littoral – Extension de l’urbanisation en continuité avec les agglomérations et villages existants – Appréciation de la continuité en se fondant sur le terrain d’assiette du projet dans sa globalité sans distinguer parcelle par parcelle

Pour rappel, l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme [disposition de la loi dite « littoral »] dispose que : « L’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. (…) »

Il ressort de la jurisprudence administrative que, pour apprécier le caractère urbanisé d’un secteur, le juge se réfère à la densité significative des constructions (CE, 27 septembre 2006, Commune du Lavandou, n° 372531) ou à leur nombre (CE, 9 novembre 2015, Commune de Porto-Vecchio, n° 372531).

S’agissant de la continuité de l’urbanisation, elle doit être appréciée en resituant le terrain d’assiette du projet dans son environnement d’ensemble (CE, 22 avril 2022, OPH des Pyrénées-Atlantiques, n° 450229).

Dans la décision commentée, le Conseil d’État rappelle cette jurisprudence en censurant le jugement du tribunal administratif de Marseille, lequel, saisi d’un déféré préfectoral, avait partiellement annulé un permis de construire.
Le tribunal avait en effet estimé que la continuité devait s’apprécier non pas à l’échelle du terrain d’assiette dans son ensemble, mais par subdivision, en distinguant les parcelles supportant respectivement les deux pavillons autorisés. Il avait ainsi considéré que l’un des pavillons, implanté sur une parcelle contiguë à un hameau, était en continuité, tandis que l’autre, situé sur une parcelle bordée de terrains non bâtis, ne l’était pas.

Dans ses conclusions, M. Frédéric Puigserver, rapporteur public, souligne toutefois que cette approche globale de la continuité pourrait conduire, dans certaines situations, à autoriser des constructions à l’extrémité d’une grande parcelle, éloignées du tissu bâti existant, favorisant ainsi le mitage que la loi Littoral vise précisément à éviter.
Il précise que si un tel effet devait devenir excessif en raison de la superficie du terrain, le critère de continuité pourrait ne plus être regardé comme satisfait. Mais également que les autorités compétentes conservent la possibilité de prévenir ces extensions excessives par le classement en zones non constructibles dans les documents d’urbanisme.

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Droit de l'urbanismeDroit pénal de l'urbanisme
Jenny Marsault

Refus du maire de dresser un PV d’infraction en application de l’art. L. 480-1 c. urb. – Appréciation par le juge de la légalité – À la date du jugement (non) – À la date du refus (oui)

Dans un avis du 24 juillet 2025, le Conseil d’Etat a apporté des précisions s’agissant de l’appréciation par le juge de la légalité du refus du maire de dresser un procès-verbal d’infraction en application de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme et de procéder à sa transmission au ministère public.

Pour rappel, cet article impose notamment au maire de dresser un procès-verbal d’infraction lorsqu’il a connaissance d’une infraction résultant de l’exécution de travaux sans autorisation d’urbanisme ou de la méconnaissance d’une autorisation délivrée, et de le transmettre au ministère public.

3. Il résulte de ces dispositions que le maire est tenu de faire dresser un procès-verbal en application de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme lorsqu’il a connaissance d’une infraction mentionnée à l’article L. 480-4, résultant soit de l’exécution de travaux sans les autorisations prescrites par le livre IV du code, soit de la méconnaissance des autorisations délivrées et d’en transmettre une copie au ministère public. Cette obligation, qui a notamment pour objet d’informer le ministère public auquel il appartient de décider de la poursuite de l’infraction, n’est pas susceptible de s’éteindre par l’effet de l’écoulement du temps. Si des travaux irrégulièrement exécutés peuvent être régularisés, notamment par la délivrance ultérieure d’une autorisation, un tel changement de circonstances ne fait pas disparaitre l’infraction et ne saurait priver d’objet l’action publique.
4. Dans ces conditions, l’effet utile de l’annulation du refus du maire de faire dresser un procès-verbal d’infraction en application de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme et de procéder à la transmission d’une copie au ministère public impose que le juge de l’excès de pouvoir, saisi d’une demande d’annulation de ce refus, en apprécie la légalité au regard de la situation de droit et de fait à la date à laquelle cette décision de refus est intervenue, et non au regard de la situation de droit et de fait existant à la date de sa propre décision.
5. Lorsque le juge administratif annule une telle décision de refus au motif qu’une infraction mentionnée à l’article L. 480-4 était caractérisée à la date de ce refus, il lui incombe en principe d’enjoindre au maire de faire dresser procès-verbal de cette infraction et d’en transmettre une copie au ministère public. Il en va cependant différemment lorsque l’action publique est prescrite à la date à laquelle le juge statue.

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