Régularisation de travaux non autorisés – Thalamy – Ensemble immobilier unique

C’est à l’occasion d’une affaire inédite de 2020 que le Conseil d’Etat avait jugé que l’obligation de régularisation des travaux non autorisés – conformément à la jurisprudence Thalamy (CE, 9 juillet 1986, n° 51172 : Rec. Leb.) – ne trouvait pas à s’appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernaient d’autres éléments bâtis sur le terrain d’assiette du projet, dès lors que le permis demandé ne portait pas sur ces éléments distincts du projet, sauf si ces derniers formaient avec la construction faisant l’objet de la demande d’extension, en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique.

C’est dans le cadre d’un second pourvoi concernant cette même affaire que, cinq ans plus tard, le Conseil d’Etat est de nouveau amené à préciser l’obligation de régularisation.

Dans cette affaire, une société avait édifié sans autorisation sur un terrain une maison « de famille » et une piscine entre 2000 et 2003.

En 2006, un permis de construire a été obtenu sur ce même terrain pour autoriser l’extension d’une maison distincte de la maison de famille.

Le Conseil d’Etat avait censuré en 2020 le jugement du TA de Nice qui avait considéré que la maison « de famille » aurait dû être régularisée, en jugeant au contraire du TA que ces constructions « étaient distinctes de la maison principale sur laquelle portait la demande de permis et ne faisaient l’objet d’aucune demande d’extension dans le cadre de cette demande ».

Il avait alors renvoyé l’affaire au TA de Nice qui, en 2023, écarte la nécessité de régularisation en l’absence de lien physique ou fonctionnel, existant ou projeté, en 2006 entre la maison « principale » et la maison « de famille », de sorte qu’aucune fraude n’était identifiable.

Saisi d’un second pourvoi dans cette affaire, le Conseil d’Etat :

• censure de nouveau l’interprétation du TA de Nice en jugeant qu’il ne pouvait écarter la fraude « sans rechercher si l’intention de la société pétitionnaire, dès 2006, de réaliser un ensemble immobilier unique, comprenant notamment la maison  » principale  » et la maison  » de famille « , ne pouvait se déduire d’éléments dont l’administration avait eu connaissance postérieurement à la délivrance du permis, tels que la réalisation rapide d’un lien physique entre la maison  » principale  » et la maison  » de famille « , le rythme et l’ampleur des travaux réalisés de manière continue à partir de 2005 et l’exploitation commerciale, à partir de 2011, de l’ensemble immobilier ainsi créé comme un ensemble de prestige conçu pour accueillir des réceptions, alors qu’il relevait par ailleurs que la société pétitionnaire avait mentionné dans sa demande de permis que les travaux projetés permettaient d’obtenir un ensemble cohérent par rapport aux existants » ;

• et, réglant l’affaire au fond, juge que le permis de 2006 aurait bien du porter sur la régularisation de la maison « de famille » dans la mesure où a été édifiée une galerie basse entre les deux maisons, alors même que cette liaison entre les deux constructions n’était pas prévue dans le permis de 2006, mais qui a été achevée dès mars 2008. Il estime en outre « que la demande de permis de construire de 2006 faisait état, au titre des surfaces du projet, tant des surfaces de la maison  » principale  » que de celles de la maison  » de famille « , présentées au titre des constructions existantes et qu’il indiquait que serait ainsi obtenu  » un ensemble cohérent par rapport aux existants et à l’environnement « . Enfin, il ressort des pièces du dossier qu’alors que le permis de construire de 2006 portait sur l’extension d’une maison avec une destination de  » résidence principale  » et une utilisation envisagée d' » occupation personnelle « , a été réalisé un ensemble immobilier, destiné à être loué pour des réceptions. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société pétitionnaire avait, dès sa demande de permis de construire en 2006, pour projet de réaliser un ensemble immobilier unique, réunissant maison  » principale  » et maison  » de famille « , ce qui impliquait, en application de ce qui a été dit au point 6, qu’elle sollicite la régularisation de la maison  » de famille « , ce qu’elle s’est intentionnellement abstenue de faire de manière à contourner les règles du plan d’occupation des sols citées au point 10 ».

En définitive, le Conseil d’Etat juge 19 ans après la délivrance du permis de construire de 2006 que son retrait pour fraude décidé en 2017 était régulier, faute d’avoir régularisé les constructions érigées sans autorisation entre 2000 et 2003.

C’est clair, non ?

CE, 15 octobre 2025, SCI Fourseasons Group, n° 476295, Tab. Leb.