Lotissement : le recours à l’architecte est obligatoire pour l’aménagement des terrains de plus de 2 500 m2

Le décret n° 2017-252 du 27 février 2017 relatif à l’établissement du projet architectural, paysager et environnemental d’un lotissement, impose désormais de recourir à un architecte en vue du dépôt d’un permis d’aménager portant sur un lotissement de plus de 2 500 m2. Une note techniquedu 5 avril 2017 en précise les conditions d’application. L’objectif de cette mesure est d’améliorer la qualité architecturale des lotissements ainsi que leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant. 

Le recours obligatoire à l’architecte pour l’aménagement des terrains > 2 500 m2

Une obligation issue de la loi « CAP »

La loi « CAP » du 7 juillet 20162 instaure un nouvel article L. 441-4 du code de l’urbanisme, disposant que :

« La demande de permis d’aménager concernant un lotissement ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation a fait appel aux compétences [d’un architecte]pour établir le projet architectural, paysager et environnemental (…) [des] lotissements de surface de terrain à aménager supérieure à un seuil fixé par décret en Conseil d’Etat (…)  ».

Ce seuil d’application a été précisé par le décret du 27 février 2017. 

Un seuil fixé à 2 500 m2

Pour établir le nouveau seuil, le décret n° 2017-252 du 27 février 2017  crée l’article R. 441-4-2 du code de l’urbanismeen vigueur depuis le 1er mai 2017, ainsi libellé : 

« Le seuil mentionné à l’article L. 441-4 [du code de l’urbanisme] est fixé à deux mille cinq cents mètres carrés ».

Dans une note techniquedu ministère du logement et de l’habitat durable du 5 avril 2017, le champ d’application temporel et matériel de cette nouvelle obligation a utilement été précisé.

Précisions concernant les lotissements autorisés dans le cadre de la législation antérieure

Une obligation limitée aux projets nouveaux

La note technique du 5 avril 2017 précise en effet que : 

– les dispositions susvisées ne s’appliquent qu’aux demandes de permis d’aménager déposées à compter du 1er mai 2017 et non à celles obtenues à cette date mais déposées antérieurement ;

– sont exclues du champ d’application de ces dispositions les demandes de modifications non substantiellesdes lotissements dont le permis d’aménager a été délivré avant le 1er mai 2017.

Sous réserve de modifications substantielles 

A l’inverse, cette note rappelle qu’un permis modificatif pourrait être requalifié en nouvelle demande, entraînant le recours obligatoire à un architecte, en cas de modifications substantielles3 dont la note énumère les principales illustrations* :

– changement d’affectation du lotissement ;

-augmentation importante de sa surface de plancher ;

extension du périmètre du lotissement portant la surface de terrain à aménager à plus de 2 500 m2

Compléments & Précisions

Une note technique a une valeur juridique essentiellement informative.

Loi n°2016-925 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine.

Ces modifications substan-tielles s’apprécient au regard de la jurisprudence tradition-nelle du Conseil d’Etat qui contrôle le respect, par une demande modificative, de l’économie générale du projet.

* liste non exhaustive.

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Simon Guirriec

Avocat, intervient en droit de l'urbanisme commercial et dues diligences

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