Expropriation – Immeuble déclaré insalubre – Calcul des indemnités d’expropriation – Méthode de « récupération foncière » exclusive (oui)

Par une décision en date du 13 avril 2023, la Cour de cassation juge que, compte tenu de son caractère impropre à l’habitation, l’indemnisation pour expropriation d’un immeuble déclaré insalubre doit être calculée par application de la méthode de « récupération foncière ».

Au cas d’espèce, par l’arrêt attaqué, pour évaluer l’indemnité d’expropriation d’un immeuble déclaré insalubre (au titre des dispositions de l’article L.1331-28 du code de la santé publique), la cour d’appel avait écarté la méthode de récupération foncière, considérant que la démolition de l’immeuble ne constituait qu’une « possibilité », dépendant de la seule volonté de l’autorité expropriante.

La Cour de cassation casse et annule cet arrêt, considérant que, ce faisant, la cour d’appel a violé les dispositions de l’article L. 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique :

5. Aux termes [de l’article L. 511-6 du code de l’expropriation], pour le calcul de l’indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril.

6. Pour écarter la méthode d’évaluation prévue à l’article L. 511-6, dite de la « récupération foncière », l’arrêt énonce que la destruction complète du bien, seule à même de justifier l’application de ce texte, ne résulte que de la seule affirmation de l’expropriant, qui ne s’interdit pas de choisir une autre solution, et que, s’agissant d’une atteinte majeure au droit de propriété, la cour d’appel ne peut se satisfaire d’une simple possibilité.

7. En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que l’immeuble avait fait l’objet d’un arrêté préfectoral le déclarant insalubre à titre irrémédiable, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Cass., Civ. 3e, 13 avril 2023, 21-25.771, Bull.