Cristallisation des règles d’urbanisme – Absence de division – Lotissement (non)

Par une décision en date du 13 juin 2022, le Conseil d’État vient repréciser les conditions de la cristallisation des règles d’urbanisme dans un lotissement.

D’une part, il rappelle que constitue un lotissement en vertu de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».

D’autre part, il rappelle l’article L.442-14 du code de l’urbanisme qui dispose que :

« Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date.
Lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d’aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’État
 ».

La Haute juridiction a ainsi jugé qu’un projet de construction ne pouvait pas relever de la législation portant sur les lotissements lorsque la division ne créait pas un lot. C’est-à-dire, lorsqu’il n’y a pas une division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière et que le pétitionnaire, à la date à laquelle il a déposé le permis de construire, n’a pas procédé à cette division et a donc conservé la propriété et la jouissance de la parcelle détachée.

Le Conseil d’État précise ainsi que :

«  Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société La Garriguette a adressé au maire de Bormes-les-Mimosas une déclaration préalable de division de la parcelle cadastrée section AD n° 133 en deux lots, en vue de construire sur l’un d’eux, l’autre supportant une villa. Par un arrêté du 28 avril 2015, le maire de cette commune ne s’est pas opposé à cette déclaration préalable. Toutefois, ainsi que l’a relevé la cour, la société La Garriguette, qui entendait conserver la propriété de l’ensemble de la parcelle dont elle avait préalablement déclaré la division et sollicitait le permis litigieux pour son propre compte, en vue de la location saisonnière de la construction projetée, n’avait, à la date du permis de construire, pas procédé à la cession dont aurait résulté la division. Dès lors, en l’absence de tout transfert de propriété ou de jouissance, elle ne pouvait se prévaloir, à l’occasion de cette demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme cité ci-dessus, au lotissement autorisé, dont le projet de construction ne pouvait relever. Par suite, en jugeant que la règle posée à l’article L. 442-14 s’appliquait à l’arrêté litigieux, pour en déduire que sa légalité devait être appréciée au regard des règles du plan local d’urbanisme approuvé le 28 mars 2011 et non de celles du plan approuvé le 17 décembre 2015, la cour a commis une erreur de droit ».

Considérant 4

Ainsi, le Conseil d’État rappelle les conditions pour que les règles d’urbanisme dans un lotissement soient cristallisées pendant cinq ans. Il faut donc :

  • que l’opération de lotissement ait été autorisée ;
  • que l’opération de lotissement ait été réalisée, ce qui implique donc la vente d’un des lots issus de la division.

CE, 13 juin 2022, n°452457, Tab. Leb.

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