Actualités juridiques en droits public, de l'urbanisme, de l'environnement, de l'énergie, de l'immobilier, des contrats et fonciers publics, de la maîtrise foncière, et de fiscalité de l'urbanisme

Droit de l’urbanisme

Contentieux de l’urbanisme
Virginie Marcelin

Recours gracieux contre un permis de construire – Absence de notification du recours gracieux dans un délai de 15 jours (R. 600-1) – Prorogation du délai contentieux (non)

ans un arrêt du 28 janvier 2026, le Conseil d’Etat rappelle le régime juridique de la prorogation du délai de recours contentieux par l’introduction d’un recours administratif en matière d’urbanisme.

L’affaire concerne un permis de construire délivré le 18 juin 2018 par le maire de Saint‑Rémy‑de‑Provence à la société civile d’exploitation agricole Domaine de Métifiot en vue d’édifier une cave et un caveau viticoles de 960 m² de surface de plancher sur trois niveaux, sur un terrain situé dans le massif des Alpilles.

Le Conseil d’Etat rappelle que le recours gracieux ne proroge le délai que si les notifications prévues à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme sont effectuées dans les quinze jours de son introduction. Un second recours gracieux, présenté après l’expiration de ce délai, ne peut pas régulariser un premier recours irrégulièrement notifié.

Par courrier du 9 août 2018, reçu le même jour en mairie, et notifié, lui aussi à la société pétitionnaire, M. et Mme C ont également formé contre l’arrêté en litige un recours gracieux.

Toutefois, un premier courrier avait été envoyé à la commune par les époux C qui n’avait pas eu pour effet de proroger le délai de recours puisqu’il était dépourvu des formalités prévues par les dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, en l’absence de notification à la société pétitionnaire.

Le Conseil d’Etat juge que la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit en considérant que le second recours gracieux de M. et Mme C contre le permis de construire, reçu par la commune le 9 août 2018 et notifié à la société pétitionnaire le même jour, avait remédié à l’absence de notification de leur précédent recours gracieux. Selon le Conseil d’Etat, la cour n’aurait pas du prendre en compte, pour apprécier le caractère de régularisation du second recours gracieux, le fait qu’il ait été formé dans le délai de recours initial mais aurait du apprécier si ce second recours gracieux avait été effectué dans le délai de quinze jours du premier.

Il ajoute en outre que c’était à compter du premier recours gracieux que le délai de recours contentieux devait être calculé.

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Droit de l'urbanisme
Jenny Marsault

Règles de hauteur dans un PLU – Exigence d’un encadrement strict des exceptions (oui)

Dans un arrêt du 28 janvier 2026, le Conseil d’État a jugé que les exceptions aux règles de hauteur fixées par un plan local d’urbanisme (PLU) doivent être définies de manière suffisamment précise et encadrée, sous peine d’illégalité, sans préjudice de la faculté pour l’autorité compétente d’accorder des adaptations mineures.

En l’espèce, la Haute juridiction estime qu’une disposition du règlement d’un PLU prévoyant des règles maximales de hauteur applicables « en principe » ne saurait être regardée comme encadrant de manière suffisante les exceptions à cette règle. En outre, l’exigence dans le secteur en l’espèce de l’accord du ministère de la Justice pour la délivrance des autorisations d’urbanisme ne saurait compenser l’insuffisance de l’encadrement des dérogations par le document d’urbanisme lui-même.

Dans ces conditions, le Conseil d’État confirme le jugement du tribunal administratif de Paris, lequel avait considéré que les dispositions du PLU en cause ne fixaient qu’une règle de principe, sans prévoir de véritables exceptions.

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Droit de l'urbanisme
Jenny Marsault

Autorisation d’urbanisme – Appréciation de l’opportunité d’un refus sur le fondement de l’article L. 111-11 – Portée d’une OAP

Dans un avis du 28 janvier 2026, rendu à la demande du tribunal administratif de Grenoble, le Conseil d’État a précisé qu’une orientation d’aménagement et de programmation (OAP), y compris lorsqu’elle comporte un schéma d’aménagement, ne saurait, compte tenu de sa nature et de son objet, suffire à établir que l’autorité compétente est en mesure d’indiquer le délai de réalisation et la collectivité chargée de l’exécution des travaux de réseaux publics nécessaires à la desserte d’un projet, au sens de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme.

Pour rappel, cette disposition prévoit que le maire est tenu de refuser une demande de permis de construire lorsqu’il n’est pas en mesure d’apprécier ni le délai, ni la collectivité compétente pour la réalisation des travaux portant sur les réseaux publics nécessaires au projet.

Ainsi, il en résulte que l’autorité compétente ne peut légalement fonder la délivrance d’un permis de construire sur les seuls objectifs d’aménagement définis par une orientation d’aménagement et de programmation lorsque le terrain d’assiette n’est pas raccordé aux réseaux publics.

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Droit de l'urbanismePlanification urbaine
Jenny Marsault

Autorisation d’urbanisme – Rapport de conformité avec le PADDUC (oui)

Par une décision du 9 décembre 2025, le Conseil d’État a jugé qu’en l’absence de SCoT, de PLU ou de carte communale, les autorisations d’urbanisme doivent respecter les prescriptions du plan d’aménagement et de développement durable de Corse (PADDUC) relatives aux espaces stratégiques qu’il définit, dans un rapport de conformité.

Si la Haute juridiction avait déjà reconnu l’opposabilité directe du PADDUC, la question de l’intensité de cette opposabilité apparaissait « inédite », selon le rapporteur public M. Montgolfier.

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Droit de l'urbanisme
Jenny Marsault

Travaux irréguliers – Appréciation de la légalité du refus de mise en demeure du maire – Pouvoir d’injonction du juge

Par un arrêt du 30 décembre 2025, le Conseil d’État a précisé l’étendue et les limites du pouvoir de mise en demeure du maire prévu à l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme.

La Haute juridiction juge que l’existence d’un permis de construire délivré à titre de régularisation de travaux irréguliers fait obstacle à l’exercice de ce pouvoir, y compris lorsque ce permis méconnaîtrait les règles d’urbanisme, tant qu’il n’a pas été annulé par le juge administratif.

Elle rappelle, en outre, que le juge doit apprécier la légalité d’un refus de mise en demeure par l’autorité compétente au regard de la situation de droit et de fait à la date à laquelle cette décision de refus est intervenue, et non au regard de la situation de droit et de fait existant à la date de sa propre décision

En revanche, il appartient au juge administratif de se placer à la date à laquelle il statue pour décider d’enjoindre au maire de mettre l’intéressé en demeure sur le fondement de l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme.

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Contentieux de l’urbanismeDroit de l'urbanisme
Jenny Marsault

Art. L. 600-5-1 c. urb. – Appel contre un jugement définitif – Recevabilité des moyens critiquant le jugement avant-dire droit (oui)

Par une décision du 12 décembre 2025, le Conseil d’État a précisé la portée de l’effet dévolutif de l’appel dans le cadre de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

En l’espèce, à la suite d’un jugement avant dire droit, le tribunal administratif de Bordeaux a prononcé l’annulation d’un permis de construire, faute de régularisation du vice qu’il avait relevé.

La commune a formé appel de ce jugement. De son côté, l’auteur du recours en première instance a, par un appel incident, demandé l’annulation du jugement avant dire droit en tant qu’il avait écarté comme non fondés les moyens de sa demande autres que celui que le tribunal avait estimé fondé et susceptible d’être régularisé au titre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Par un arrêt du 6 juillet 2023, la cour administrative d’appel de Bordeaux, après avoir estimé que le tribunal administratif s’était à tort fondé sur le moyen tiré de l’irrégularité du permis de régularisation, a déclaré l’appel incident irrecevable, ne s’estimant pas saisi des moyens soulevés contre le jugement avant-dire droit.

Le Conseil d’État a toutefois censuré cette analyse, jugeant que l’appel incident était recevable et que la cour administrative d’appel était tenue d’y répondre en vertu de l’effet dévolutif de l’appel.

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Droit de l'environnementDroit de l'urbanisme
Clara Bellegarde

Décret n° 2025-1402 du 29 décembre 2025 relatif aux projets faisant l’objet d’une autorisation d’urbanisme et soumis à évaluation environnementale

Le décret n°2025-1402 prend acte de l’annulation par une décision du 4 octobre 2023 du Conseil d’État, de l’article 8 du décret 25 mars 2022, en tant qu’il ne prévoyait pas d’exception aux dispositions de l’article R. 424-1 du code de l’urbanisme (décision de non-opposition tacite à déclaration préalable en cas de silence de l’administration à l’issue du délai d’instruction), dans l’hypothèse où cette déclaration préalable a fait l’objet d’une évaluation environnementale à la suite de la mise en œuvre de la  » clause-filet  » prévue au I de l’article R. 122-2-1 du code de l’environnement.

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Droit de l'urbanisme
Laure Dartigues

Article R.111-2 du code de l’urbanisme – Absence d’obligation pour le maire de délivrer un permis avec prescriptions (oui) – Obligation de vérifier la desserte et la sécurité indépendamment du RDDECI (oui)

Dans un arrêt du 18 novembre 2025, le Conseil d’Etat rappelle dans un premier temps son avis du 11 avril 2025 ( n°498803), qui avait marqué un revirement en matière de contentieux des autorisations d’urbanisme en abandonnant définitivement l’obligation pour l’administration de rechercher s’il est possible d’autoriser un projet en l’assortissant de prescriptions spéciales.Puis, il reproche au juge administratif de ne pas avoir vérifié si, indépendamment du RDDECI, la desserte et la sécurité incendie ne justifiaient pas un refus au titre du R.111-2 du code de l’urbanisme 

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