Droit de l’urbanisme

Contentieux de l’urbanismeDroit de l'urbanisme
Jenny Marsault

Annulation définitive d’une autorisation d’urbanisme – Recours contre le jugement avant-dire droit devenu sans objet (oui) 

Dans un arrêt du 16 octobre 2025, le Conseil d’Etat a jugé qu’un recours formé par le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme à l’encontre d’un jugement avant-dire droit prononçant un sursis à statuer en vue de la régularisation de cette autorisation, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, devient sans objet lorsque le jugement qui clôt l’instance annule cette autorisation et devient définitif.

En l’espèce, dans un jugement avant-dire droit du 24 juin 2024, le tribunal administratif de Marseille a décidé de surseoir à statuer sur une demande d’annulation d’un permis de construire et d’un permis de construire modificatif sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et a accordé un délai de deux mois au bénéficiaire pour produire un permis régularisant les vices relevés.

Toutefois, faute de régularisation dans le délai imparti, le tribunal administratif a mis fin à l’instance en annulant les arrêtés attaqués dans un jugement du 14 janvier 2025. 

Le bénéficiaire de ces autorisations a formé un pourvoi en cassation contre le jugement avant-dire droit. 

Saisi du recours à l’encontre du jugement avant-dire droit, le Conseil d’Etat a cependant considéré que les conclusions du pourvoi sont devenues sans objet, le jugement ayant mis fin à l’instance n’ayant fait l’objet d’aucun recours et étant devenu définitif.

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Droit de l'urbanismeMaitrise foncièrePréemption
Laure Dartigues

Droit de préemption urbain – Réception d’une DIA incomplète ou erronée – Faculté de retrait de la décision de renonciation à préempter (non)

Lorsqu’il a décidé de renoncer à exercer le droit de préemption, que ce soit par l’effet de l’expiration du délai de deux mois, le cas échéant suspendu ou prorogé dans les conditions rappelées[ci-dessus], ou par une décision explicite prise avant l’expiration de ce délai, le titulaire du droit de préemption se trouve dessaisi et ne peut, par la suite, retirer cette décision ni, par voie de conséquence, légalement exercer son droit de préemption. Si la cession est intervenue et s’il estime que la déclaration préalable sur la base de laquelle il a pris sa décision était entachée de lacunes substantielles de nature à entraîner la nullité de la cession, il lui est loisible de saisir le juge judiciaire d’une action à cette fin.

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Droit de l'urbanisme
Jenny Marsault

Raccordement aux réseaux – Financement par la collectivité – Absence de régularisation en l’absence de nouvelle mesure émanant de l’autorité compétente

Dans un arrêt du 4 novembre 2025, le Conseil d’Etat réaffirme l’application rigoureuse de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme.

Pour rappel, cet article impose au maire de refuser un permis de construire lorsqu’il n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai ni par quelle collectivité seront réalisés les travaux portant sur les réseaux publics nécessaires au projet.

En l’espèce, le maire de Nîmes avait accordé un permis de construire portant sur la réalisation de quatre bâtiments d’habitation collectifs. Toutefois, selon un avis émis par Enedis et visé dans l’arrêté de permis de construire, le projet nécessitait une extension du réseau public de distribution d’électricité, dont la part financière à charge de la collectivité était estimée à 48 126 euros hors taxes.

Le Conseil d’État a d’abord jugé que cet avis, à lui seul, ne suffisait pas à démontrer l’intention de la collectivité de réaliser les travaux d’extension, entraînant ainsi la méconnaissance de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme.

En outre, il a estimé que la décision du service de la voirie de la commune approuvant un devis d’Enedis, prise après le jugement du tribunal administratif ayant sursis à statuer, ne permettait pas davantage de régulariser le permis, faute de nouvelle mesure émanant de l’autorité compétente.

Le Conseil d’Etat confirme ainsi la position du tribunal administratif de Nîmes annulant le permis de construire en cause.

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Contentieux de l’urbanismeDroit de l'urbanismeNon classé
Nicolas Jarroux

Régularisation de travaux non autorisés – Thalamy – Ensemble immobilier unique

Lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. En revanche, une telle exigence ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d’autres éléments bâtis sur le terrain d’assiette du projet si le permis demandé ne porte pas sur ces éléments distincts du projet, sauf si ces derniers forment avec la construction faisant l’objet de la demande d’extension, en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux, justifiant une appréciation globale de leur conformité à la règle d’urbanisme, un ensemble immobilier unique.

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ActualitésDroit de l'urbanisme
Perrine Bosc

Loi littoral – Extension de l’urbanisation en continuité avec les agglomérations et villages existants – Appréciation de la continuité en se fondant sur le terrain d’assiette du projet dans sa globalité sans distinguer parcelle par parcelle

Pour rappel, l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme [disposition de la loi dite « littoral »] dispose que : « L’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. (…) »

Il ressort de la jurisprudence administrative que, pour apprécier le caractère urbanisé d’un secteur, le juge se réfère à la densité significative des constructions (CE, 27 septembre 2006, Commune du Lavandou, n° 372531) ou à leur nombre (CE, 9 novembre 2015, Commune de Porto-Vecchio, n° 372531).

S’agissant de la continuité de l’urbanisation, elle doit être appréciée en resituant le terrain d’assiette du projet dans son environnement d’ensemble (CE, 22 avril 2022, OPH des Pyrénées-Atlantiques, n° 450229).

Dans la décision commentée, le Conseil d’État rappelle cette jurisprudence en censurant le jugement du tribunal administratif de Marseille, lequel, saisi d’un déféré préfectoral, avait partiellement annulé un permis de construire.
Le tribunal avait en effet estimé que la continuité devait s’apprécier non pas à l’échelle du terrain d’assiette dans son ensemble, mais par subdivision, en distinguant les parcelles supportant respectivement les deux pavillons autorisés. Il avait ainsi considéré que l’un des pavillons, implanté sur une parcelle contiguë à un hameau, était en continuité, tandis que l’autre, situé sur une parcelle bordée de terrains non bâtis, ne l’était pas.

Dans ses conclusions, M. Frédéric Puigserver, rapporteur public, souligne toutefois que cette approche globale de la continuité pourrait conduire, dans certaines situations, à autoriser des constructions à l’extrémité d’une grande parcelle, éloignées du tissu bâti existant, favorisant ainsi le mitage que la loi Littoral vise précisément à éviter.
Il précise que si un tel effet devait devenir excessif en raison de la superficie du terrain, le critère de continuité pourrait ne plus être regardé comme satisfait. Mais également que les autorités compétentes conservent la possibilité de prévenir ces extensions excessives par le classement en zones non constructibles dans les documents d’urbanisme.

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Droit de l'urbanismeDroit pénal de l'urbanisme
Jenny Marsault

Refus du maire de dresser un PV d’infraction en application de l’art. L. 480-1 c. urb. – Appréciation par le juge de la légalité – À la date du jugement (non) – À la date du refus (oui)

Dans un avis du 24 juillet 2025, le Conseil d’Etat a apporté des précisions s’agissant de l’appréciation par le juge de la légalité du refus du maire de dresser un procès-verbal d’infraction en application de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme et de procéder à sa transmission au ministère public.

Pour rappel, cet article impose notamment au maire de dresser un procès-verbal d’infraction lorsqu’il a connaissance d’une infraction résultant de l’exécution de travaux sans autorisation d’urbanisme ou de la méconnaissance d’une autorisation délivrée, et de le transmettre au ministère public.

3. Il résulte de ces dispositions que le maire est tenu de faire dresser un procès-verbal en application de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme lorsqu’il a connaissance d’une infraction mentionnée à l’article L. 480-4, résultant soit de l’exécution de travaux sans les autorisations prescrites par le livre IV du code, soit de la méconnaissance des autorisations délivrées et d’en transmettre une copie au ministère public. Cette obligation, qui a notamment pour objet d’informer le ministère public auquel il appartient de décider de la poursuite de l’infraction, n’est pas susceptible de s’éteindre par l’effet de l’écoulement du temps. Si des travaux irrégulièrement exécutés peuvent être régularisés, notamment par la délivrance ultérieure d’une autorisation, un tel changement de circonstances ne fait pas disparaitre l’infraction et ne saurait priver d’objet l’action publique.
4. Dans ces conditions, l’effet utile de l’annulation du refus du maire de faire dresser un procès-verbal d’infraction en application de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme et de procéder à la transmission d’une copie au ministère public impose que le juge de l’excès de pouvoir, saisi d’une demande d’annulation de ce refus, en apprécie la légalité au regard de la situation de droit et de fait à la date à laquelle cette décision de refus est intervenue, et non au regard de la situation de droit et de fait existant à la date de sa propre décision.
5. Lorsque le juge administratif annule une telle décision de refus au motif qu’une infraction mentionnée à l’article L. 480-4 était caractérisée à la date de ce refus, il lui incombe en principe d’enjoindre au maire de faire dresser procès-verbal de cette infraction et d’en transmettre une copie au ministère public. Il en va cependant différemment lorsque l’action publique est prescrite à la date à laquelle le juge statue.

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Droit de l'urbanismePhotovoltaïque
Laure Dartigues

Installations photovoltaïques ≥ 5 MWc – Contestation des permis de construire – Recours gracieux – Suspension du délai contentieux (Non)

Dans cet arrêt, la CAA de Toulouse confirme le jugement rendu par le TA de Montpellier, ayant jugé irrecevable le recours exercé contre deux permis de construire pour des centrales photovoltaïques d’une puissance unitaire de 44 et 38,6 MWc au sol délivrés par le préfet de l’Aude,

Pour ce faire, la CAA de Toulouse constate que, ces installations étant supérieures à 5 MWc, le recours gracieux exercé par les requérants n’avait pas pu proroger les délais de recours (article L. 411-1 et L. 411-2 du CRPA).

En outre, la CAA de Toulouse rejette les arguments opposés en défense selon lesquels le délai de recours contentieux n’avait pas pu courir dès lors que le panneau d’affichage ne comportait pas les mentions obligatoires dont la puissance, ce qui les a privé de la possibilité de savoir que le recours gracieux n’interrompt pas le délai de recours contentieux.

En effet la CAA de Toulouse estime qu’indépendamment de l’affichage, le recours gracieux formé contre le permis de construire révèle la connaissance acquise de cette autorisation d’urbanisme par les requérants, qui a donc pour effet de déclencher le délai du recours contentieux.

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Contentieux de l’urbanismeDroit de l'urbanisme
Clara Bellegarde

Sursis à statuer – Demande d’autorisation d’urbanisme – Recours contentieux – Compétence du tribunal administratif en premier et dernier ressort (oui)

Une décision de sursis à statuer doit être regardée comme une décision de refus d’autorisation ou d’opposition à déclaration préalable au sens des dispositions de l’article R. 811-1-1 du code de justice administrative (CJA), qui ont pour objectif, dans les zones où la tension entre l’offre et la demande de logements est importante, de réduire le délai des recours contentieux afin d’accélérer la réalisation d’opérations de construction de logements. Par suite, un tribunal administratif saisi d’une demande tendant à l’annulation pour excès de pouvoir d’un sursis à statuer opposé à une demande de permis de construire statue en premier et dernier ressort.

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