Bail emphytéotique administratif – Résiliation anticipée – Calcul du montant de l’indemnisation due au cocontractant

Par une décision en date du 16 décembre 2022, le Conseil d’État est revenu sur les modalités de calcul de l’indemnité due en cas de résiliation anticipée d’un contrat conclu par une personne publique. 

En l’espèce, en 1966, la commune de Grasse avait conclu un bail emphytéotique administratif (ci-après « BEA ») d’une durée de 60 ans portant sur un terrain communal dont les clauses mettaient à la charge de l’entreprise cocontractante la construction et l’exploitation d’un village de vacances. Le conseil municipal, par une délibération en date du 20 septembre 2016, a autorisé son maire à résilier ce bail de manière anticipée en contrepartie du versement, à titre d’indemnité, de la somme de 1 700 000 euros à la société exploitante. 

Par une décision du 5 juillet 2019, le Tribunal administratif de Nice a annulé cette délibération, annulation qui fut confirmée par la Cour administrative d’appel de Marseille. Les juges d’appel, à l’instar des juges de première instance, considéraient qu’en raison de l’obligation faite aux preneurs d’aménager et d’exploiter un village de vacances sur le site, le manque à gagner résultant de la résiliation anticipée du contrat ne correspondait qu’à la perte du bénéfice qui pouvait être espérée par le titulaire au titre de l’exploitation si le contrat était arrivé à son terme. L’indemnité ainsi fixée était donc, selon les juges du fond, manifestement disproportionnée et constitutive d’une libéralité.

Le Conseil d’État– tout en renfonçant son contrôle du montant de l’indemnité – débute en précisant que : 

 Les parties à un contrat conclu par une personne publique peuvent déterminer l’étendue et les modalités des droits à indemnité du cocontractant en cas de résiliation amiable du contrat, sous réserve qu’il n’en résulte pas, au détriment de la personne publique, l’allocation au cocontractant d’une indemnisation excédant le montant du préjudice qu’il a subi résultant du gain dont il a été privé ainsi que des dépenses qu’il a normalement exposées et qui n’ont pas été couvertes en raison de la résiliation du contrat.

Point n° 2

Puis, la Haute juridiction annule la précédente décision au motif que la cour administrative d’appel de Marseille avait seulement, dans le cadre de son contrôle du montant de l’indemnité, tenu compte de la perte du bénéfice qui pouvait être escompté de l’exploitation du site pour la durée du contrat restant à courir à l’exclusion du prix que le cocontractant pouvait tirer de la cession des droits qu’il tenait du bail :

En refusant de tenir compte, pour déterminer si le montant de l’indemnité accordée par la commune au titre de la résiliation du contrat était excessif au regard du préjudice en résultant pour le cocontractant au titre du gain dont il a été privé, du prix qu’il pouvait tirer de la cession des droits qu’il tenait du bail, afin de retenir le plus élevé des deux montants correspondant soit au bénéfice escompté de l’exploitation du site pour la durée du contrat restant à courir soit à la valeur des droits issus du bail, la cour a commis une erreur de droit. 

Point n° 3

Conseil d’État, 16 décembre 2022, n° 455186, Rec. Leb.