Bail dérogatoire – Reconduction tacite dans la limite de trois ans – Application du statut des baux commerciaux (NON)

Pour rappel, et en application des dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent déroger à l’application du statut des baux commerciaux et conclure un bail dérogatoire dont la durée ne peut être supérieure à trois ans.

Les parties ont également la possibilité de conclure successivement plusieurs baux dérogatoires sous réserve que la durée totale de ces baux n’excède pas trois années.

Si, à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail nécessairement soumis au statut des baux commerciaux.

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt commenté, un bail dérogatoire avait été consenti sur un local pour une durée d’un an à compter du 1^ier juillet 2015, renouvelable tacitement pour la même durée et dans la limite de trois ans.

Le bail avait été reconduit tacitement pour une durée d’un an, repoussant son terme au 30 juin 2017.

Le 28 juin 2017, les bailleurs ont délivré congé à effet du 30 juin 2017.

Le locataire a estimé qu’en continuant d’exploiter son fonds au-delà du terme initialement convenu, soit le 30 juin 2016, il fallait considérer qu’il avait été donné lieu à un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Par suite, ce dernier a opposé la nullité du congé délivré le 28 juin 2017, faute de respecter les formalités prévues pour les baux commerciaux.

La Cour de cassation a écarté cette argumentation considérant qu’« un congé, délivré antérieurement au terme du dernier des baux dérogatoires successifs, dont la durée cumulée ne dépasse pas la durée légale, et qui manifeste la volonté des bailleurs de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux, le prive de tout titre d’occupation à l’échéance de ce bail. »

La reconduction tacite à l’issue de la première année n’a pas eu pour effet de soumettre les parties au statut des baux commerciaux, la durée étant inférieure à trois ans et la tacite reconduction prévue dans l’acte. 

Dès lors, le locataire ne pouvait se prévaloir d’un défaut de respect des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, applicables aux seuls baux commerciaux.

Cass. Civ., 3^e, 11 mai 2022, n° 21-15.389, Publié au bulletin