Bail commercial –  État des risques – Vers une résolution systématique du bail commercial ?

Pour rappel, l’article L. 125-5 du code de l’environnement impose à tout bailleur ou vendeur d’informer leur locataire ou acquéreur de l’existence des risques auxquels est exposé l’immeuble dès lors que le bien se situe dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire.

A cet effet, le même article prévoit qu’en matière de baux commerciaux, le bailleur a l’obligation de faire établir l’état des risques naturels et technologiques et de l’annexer au bail commercial (C. envir. art. L. 125-5, II).

Cet état des risques doit au surplus être daté de moins de 6 mois lors de la conclusion du contrat (C. envir. art. R. 125-26).

A défaut, l’article L. 125-5 du même code donne au locataire la possibilité de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix (C. envir. art. L. 125-5, V).

Compte tenu de la sévérité de la sanction prévue par les textes, certains juges du fond ont considéré que le seul manquement était insuffisant pour obtenir la résolution du contrat et exiger à cet effet la démonstration par le locataire d’un préjudice subi (CA Toulouse, 17 mars 2021, n° 18/04865 ; CA Nîmes 24 mai 2012 n°11/02158).

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt commenté, le preneur, poursuivi par son bailleur en paiement des loyers, a sollicité la résolution du bail arguant l’absence de communication d’un état des risques naturels et technologiques datant de moins de 6 mois au jour de la conclusion du contrat.

En l’espèce, seul un état des risques naturels et technologiques daté du 2 octobre 2009 a été communiqué alors que le bail a été conclu le 9 mai 2012.

La société locataire obtient gain de cause devant la Cour d’appel de Versailles laquelle a retenu que la bailleresse avait manqué à son devoir d’information en n’annexant pas au contrat de bail l’état des risques de moins de six mois.

La Cour de cassation casse l’arrêt rendu pour défaut de base légale reprochant à la Cour d’appel de ne pas avoir « recherché si le manquement imputé à la bailleresse était d’une gravité suffisante dans les circonstances de l’espèce pour justifier la résiliation du contrat de location ». (Cass. Civ., 3^e , 10 septembre 2020, n° 19-13.760, Inédit)

Statuant sur renvoi après cassation, la Cour d’appel de Paris refuse d’adopter la position de la Cour de cassation.

S’alignant sur l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles faisant une stricte application de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, elle considère que « le preneur est en droit de poursuivre la résolution du contrat sans avoir à justifier d’un quelconque préjudice ».

Elle se prononce ainsi en faveur d’une résolution automatique du contrat.

CA de Paris, Pôle 5 – chambre 3, 2 février 2022, n° 20/14673