Bail commercial – Construction irrégulière – Défaut de permis de construire – Manquement à l’obligation de délivrance (oui) – Résiliation (oui)

Par un arrêt rendu le 1er juin 2022, la Cour de cassation a estimé que manque à son obligation de délivrance, le bailleur qui consent un bail commercial sur un local dépendant d’un immeuble construit de manière irrégulière.

Pour rappel, pèse sur tout bailleur, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, l’obligation de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir afin qu’elle soit en état de servir à l’usage prévu au bail commercial (cf. article 1719 du Code civil).

En l’espèce, les bailleurs avaient consenti à la Société V un bail commercial sur un local dépendant d’un immeuble édifié sans permis de construire. La locataire a assigné les propriétaires aux fins d’obtenir, outre son indemnisation, la résolution du bail.

Au titre de son arrêt rendu le 1er juin 2022, la cour d’appel de Papeete a rejeté la demande de la société locataire en retenant que :

  • le local litigieux était exploité, conformément à sa destination, et que l’absence de régularité de la situation administrative du local n’a pas eu d’incidence directe sur l’exploitation quotidienne du fonds de commerce ;
  • le défaut de permis de construire qui affecte le local commercial, dont les bailleurs ne démontrent pas qu’il puisse être régularisé, est source de troubles d’exploitation « consistant en des difficultés pour assurer les lieux, de fortes restrictions quant aux capacités de développement du commerce, ainsi qu’en une limitation drastique de la capacité du preneur à vendre son fonds du fait du risque de perte du local d’exploitation en cas d’injonction administrative de démolir ».

Saisi du pourvoi formé par la Société V, la Cour de cassation juge qu’en statuant ainsi, les juges du fond, qui n’ont « pas tiré les conséquences légales de [leurs] propres constatations », ont violé l’article 1719 du Code civil qui prévoit l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur.

Cour de cassation, 1er juin 2022, n° 21-11.602

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