Annulation d’une décision de préemption – Recevabilité de l’action de l’acquéreur évincé en annulation de la vente conclue avec le propriétaire d’origine (non)

Dans un arrêt en date du 7 septembre 2022, la Cour de cassation a jugé qu’après annulation d’une décision de préemption, lorsque le titulaire de ce droit propose l’acquisition de l’immeuble à l’acquéreur évincé, celui-ci n’est plus recevable à solliciter l’annulation de la vente conclue entre l’ancien propriétaire et le bénéficiaire du droit de préemption.

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme, en cas d’annulation de la décision de préempter, il est fait obligation au titulaire de ce droit de proposer en priorité le bien à l’ancien propriétaire.

Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l’acquisition du bien en priorité.

Dans le cas où l’ancien propriétaire renonce à l’acquisition, le bien doit être proposé à l’acquéreur évincé.

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt commenté, une promesse de vente avait été consentie en 2010 sur un immeuble.

Une commune avait finalement acquis le bien en exerçant son droit de préemption.

Après annulation par le tribunal administratif de cette décision, l’acquéreur évincé a assigné le propriétaire initial et la commune en annulation de la vente et en exécution forcée de la promesse consentie par le propriétaire originaire à l’acquéreur évincé en 2010.

Parallèlement à cette procédure judiciaire, et en application de l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme, l’acquéreur évincé s’est vu proposer le bien à l’acquisition par la commune, après que l’ancien propriétaire y ait renoncé.

Dans ce cadre, une promesse de vente a été conclue en septembre 2015 entre la commune et l’acquéreur évincé.

Ce dernier a toutefois maintenu son recours devant les juridictions judiciaires.

Pour faire droit à la demande en annulation, la cour d’appel avait retenu que la commune était réputée ne jamais avoir été propriétaire du bien.

En contradiction avec ce raisonnement, la cour d’appel avait toutefois refusé de prononcer l’exécution de la promesse initiale au motif que le demandeur avait acquis l’immeuble litigieux en 2015.

Censurant cette décision, la Cour de cassation rappelle qu’en dépit de l’annulation de la décision de préemption, la commune est demeurée propriétaire du bien en cause lui permettant de conclure une promesse de vente avec l’acquéreur évincé.

Il s’ensuit que :

Lorsque, après s’être acquitté, en application de l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme, de son obligation de proposer l’acquisition du bien à l’ancien propriétaire, qui y a renoncé, le titulaire du droit de préemption propose cette acquisition à l’acquéreur évincé, qui l’accepte, celui-ci n’est plus recevable à demander l’annulation de la vente conclue avec l’ancien propriétaire à compter de la date de la conclusion de la promesse de vente.

Cass. civ. 3e, 7 septembre 2022, n° 21-12.114, Bull. civ.

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