Absence de recours judiciaire du tiers à l’encontre des acquéreurs pour empiètement – Garantie d’éviction du fait d’un tiers (non)

Par un arrêt en date du 30 novembre 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que l’action en garantie d’éviction exige un trouble actuel et non simplement éventuel.

Pour rappel, aux termes l’article 1626 du code civil, le vendeur doit garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

En l’espèce, les nouveaux propriétaires ont appris postérieurement à l’acquisition d’un bien le 6 septembre 2022 que la piscine édifiée sur le terrain empiétait sur la parcelle voisine appartenant à une société civile immobilière (ci-après « SCI »).

Par deux courriers datés du 1^er juin 2012 et du 1^er avril 2016, la SCI a invité les nouveaux propriétaires à prendre les mesures nécessaires et rappelé que la barrière était susceptible de démolition.

Les nouveaux propriétaires ont assigné les vendeurs en garantie d’éviction du fait d’un tiers.

Confirmant l’arrêt d’appel, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que :

 l’éviction supposait un trouble actuel et non simplement éventuel, la simple connaissance par l’acheteur de l’existence d’un droit au profit d’un tiers susceptible de l’évincer ne suffisant pas à lui permettre d’agir en garantie.

Ayant relevé qu’une lettre du 1er juin 2012, adressée par la SCI à M. et Mme [Z] les sollicitant de prendre les mesures nécessaires pour retrouver les limites de leur parcelle, n’avait fait l’objet d’aucune suite et que, si, par une lettre du 1er avril 2016, la SCI leur avait rappelé qu’aux termes de l’article 544 du code civil ils pourraient être contraints de démolir « la barrière » à leurs frais, aucune action judiciaire n’avait été intentée par ce tiers afin d’être rétabli dans ses droits, elle a pu déduire, de ces seuls motifs, que l’existence d’un trouble de droit actuel subi par les acheteurs n’était pas établie.

Cass. civ. 3^e, 30 novembre 2022, n° 21-20.033, Bull.