Urbanisme – Communes carencées (« quota SRU ») – Seuil de déclenchement de l’obligation d’inclure des logements locatifs sociaux

En application de l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme :

« Conformément à l’article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l’habitation, dans les communes faisant l’objet d’un arrêté au titre de l’article L. 302-9-1 du même code, dans toute opération de construction d’immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, au moins 30 % des logements familiaux sont des logements locatifs sociaux définis à l’article L. 302-5 dudit code, hors logements financés avec un prêt locatif social. L’autorité administrative compétente de l’Etat, sur demande motivée de la commune, peut déroger à cette obligation pour tenir compte de la typologie des logements situés à proximité de l’opération« .

Dans sa décision du 11 février 2025 fichée sur ce point, le Conseil d’Etat juge que :

« 6. Il résulte de ces dispositions, d’une part, qu’un immeuble collectif est soumis à l’obligation qu’elles prévoient de compter une part de logements locatifs sociaux soit lorsqu’il comporte plus de douze logements, soit lorsqu’il consacre plus de 800 mètres carrés de surface de plancher à un usage d’habitation. D’autre part, lorsqu’un immeuble répond à l’un de ces critères, la proportion de 30 % de logements locatifs sociaux, prévue par ces dispositions, s’applique au nombre de logements familiaux figurant dans le projet, sans considération de la part que représente leur surface au sein de la surface totale dédiée à l’habitation dans l’immeuble« .

Dans le cadre du litige dont il était saisi, un refus de permis de construire concernant un immeuble comportant dix logements, trois commerces et des parkings, conduisant à la construction d’une surface de 759 mètres carrés de logement sur une surface de plancher totale de 934 mètres carrés, le Conseil d’Etat confirme que le projet n’était pas soumis à cette obligation dans la mesure où elle s’apprécie « quelle que soit la destination principale de l’immeuble, au regard de la seule surface de plancher du projet dédiée aux logements » (ici inférieure au seuil de 800 m²).

Un point interroge néanmoins.

Dans son considérant, le Conseil d’Etat exige que le taux de 30% s’applique exclusivement aux « logements familiaux » et non à l’entièreté des surfaces d’habitation.

Ce point précis n’a pas été abordé dans les conclusions du rapporteur public, pas plus que les abstrats du fichage de la décision qui ne font que viser la notion de « logement » sans préciser leur nature familiale.

Cette question est néanmoins essentielle dans la mesure où, d’une part, elle conditionne les modalités concrètes de détermination de la surface devant être affectée aux logements locatifs sociaux, et, d’autre part, la notion de « logements familiaux » ne bénéficie d’aucune définition légale ou réglementaire, et aurait mérité une prise de position plus nette du Conseil d’Etat.

CE, 11 février 2025, Sté Edelweiss Paradise LDA, n° 491009 : Tab. leb.