ZAC – CCCT – Caducité après la suppression de la ZAC (oui) – Valeur contractuelle (oui)

Par un arrêt du 4 mars 2021, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation affirme que la caducité d’un cahier des charges de cession de terrain d’une ZAC en application de l’article L. 311-6 du code de l’urbanisme à l’occasion de sa suppression ne fait pas obstacle à ce que ses stipulations puissent continuer de régir, en raison de leur caractère contractuel, les rapports entre les propriétaires qui y ont consenti.

La Cour de cassation juge que l’appréciation du caractère contractuel, qui engage donc entre eux les différents acquéreurs de terrains au sein de la ZAC, doit ainsi faire l’objet d’une recherche au cas par cas afin de déterminer la volonté (ou non) des parties de conférer aux stipulations en cause une valeur contractuelle.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel ayant jugé l’absence de valeur contractuelle aux motifs suivants :

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la reproduction, dans l’acte de vente, des stipulations du cahier des charges, qui prévoyaient que tant les règles de droit privé s’ajoutant aux dispositions contenues dans le plan local d’urbanisme que les conditions générales des ventes consenties par l’aménageur devraient être reprises dans tous les actes de revente et s’imposeraient dans les rapports des propriétaires successifs entre eux et que le cahier des charges serait opposable à quiconque détiendrait tout ou partie du territoire de la ZAC, ne caractérisait pas la volonté des parties de conférer à ces obligations, par une stipulation pour autrui, un caractère contractuel, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Il semble ainsi en résulter que si la seule reproduction dans l’acte de vente des stipulations du CCCT ne devrait en tant que telle lui conférer une valeur contractuelle (à l’instar des textes et de la jurisprudence en matière de contractualisation des règlements de lotissement : cf. art. L. 115-1 c. urb.), il appartiendra de rechercher la volonté des parties en ce sens (celle-ci devant être « non-équivoque » en matière de lotissement : Cass., 3e civ., 21 mars 2019, n° 18-11.424, Bull.).

Cass., 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-22.987

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Nicolas Jarroux

Avocat. Intervient en contrats et propriété publics.

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