Violation des règles d’urbanisme par l’occupant – Possession équivoque (non) – Prescription acquisitive (oui)

Par un arrêt en date du 21 septembre 2022, la Cour de cassation a jugé que le non-respect des règles d’urbanisme applicables à des travaux de construction ne fait pas obstacle à l’usucapion (prescription acquisitive).

Pour rappel, la possession trentenaire permet d’acquérir la propriété immobilière par application de l’article 2272 du code civil.

Comme en dispose l’article 2261 du même code, cette possession doit, pour pouvoir produire ses effets, être utile c’est-à-dire continue et non interrompue, paisible, publique et non-équivoque.

La possession devra être considérée comme équivoque lorsque les actes matériels accomplis sur la chose par le possesseur manifestent une ambiguïté quant à son intention de se comporter comme le véritable propriétaire.

En l’espèce, un terrain agricole avait fait l’objet d’actes de possession depuis 1969.

Les occupants l’avaient cultivé et édifié deux maisons d’habitation, sans avoir préalablement procédé au déclassement du terrain.

Faisant l’objet d’une procédure d’expulsion, ces derniers ont revendiqué, en défense, l’acquisition de la parcelle par prescription.

Pour dénier le jeu de la prescription acquisitive, les demandeurs soutenaient que la construction de bâtiments en violation des règles d’urbanisme entachait la possession d’équivoque, ces manquements étant selon eux de nature à contredire la volonté de leur auteur de se considérer comme propriétaire exclusif.

Rejetant cette argumentation, la Cour d’appel a considéré que les occupants avaient acquis la parcelle litigieuse par prescription et écarté à ce titre la demande d’expulsion.

Dans son arrêt en date du 21 septembre 2022, la Cour de cassation rappelle que « le non-respect de règles d’urbanisme applicables à des travaux de construction ne fait pas obstacle, en l’absence d’actes de possession illicites pour être contraires à l’ordre public ou aux bonnes mœurs, à ce que le possesseur du terrain d’assiette en acquiert la propriété par prescription ».

La Cour de cassation valide la position de la cour d’appel ayant retenu que les occupants justifiaient d’actes de possession du terrain agricole en litige depuis 1969 par l’occupante précédente, qui s’était comportée en qualité de propriétaire exclusif de cette parcelle en la cultivant, avant d’y faire construire deux maisons d’habitation qu’elle a occupées avec ses enfants.

C’est également à bon droit que la Cour d’appel a énoncé que « les manquements aux règles d’urbanisme dénoncés par les demandeurs n’excluaient pas l’intention du possesseur de se comporter comme propriétaire, faisant ainsi ressortir qu’ils n’entachaient pas la possession retenue d’équivoque » et déduit « que l’absence de déclassement préalable du terrain agricole ne faisait pas obstacle à ce que le possesseur en acquiert la propriété par prescription ».

Par conséquent, le non-respect des règles d’urbanisme n’entache pas la possession d’équivoque, ces manquements n’étant pas de nature à contredire la volonté de leur auteur de se considérer comme propriétaire exclusif.

Cass. civ. 3e, 21 sept. 2022, FS-B, n° 21-17.409, Bull. civ.