Vente immobilière – Servitudes non apparentes non déclarées – Absence de clause d’exclusion expresse – Application de la garantie des servitudes non apparentes (oui)

Par une décision en date du 13 février 2025 publiée au Bulletin, la Cour de cassation est venue préciser la portée d’une clause relative à l’état du bien dans un acte de vente d’un bien immobilier au regard de la garantie des charges non déclarées.

En l’espèce, les acquéreurs d’une maison d’habitation ont assigné en justice leur vendeur en résolution de la vente et paiement de dommages-intérêts après avoir découvert, sous la maison, la présence d’un réseau d’évacuation des eaux usées non signalé dans l’acte de vente.

Plus précisément, cette demande trouvait son fondement dans l’action en garantie des charges non déclarées.

En défense, le vendeur se prévalait de la présence d’une clause relative à l’état du bien excluant les recours contre lui « notamment à raison : des vices apparents, des vices cachés ».

Pour rappel, l’article 1638 du code civil dispose que : « Si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité. »

S’il est constant que les parties peuvent contractuellement convenir de l’exclusion de cette garantie, la Cour de cassation, censure la cour d’appel, en jugeant qu’une clause générale relative à l’état du bien n’est pas susceptible d’exclure la garantie des servitudes non apparentes non déclarées :

« 9. Il s’ensuit qu’à défaut de clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente.

10. Pour rejeter l’action en garantie des charges non déclarées exercée par l’acquéreure contre les vendeurs, l’arrêt, relevant que l’expert judiciaire a mis en évidence la présence sous l’immeuble acquis d’un réseau d’évacuation d’eaux usées/eaux vannes non connu des vendeurs, retient que l’acte de vente du 4 juillet 2017 comporte une clause stipulant, au titre de l’état du bien, que l’acquéreur prendra celui-ci dans l’état où il se trouve au jour de la vente et n’aura aucun recours contre les vendeurs pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés.

11. En statuant ainsi, alors que cette clause, propre à l’état du bien, n’excluait pas expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Cass., 3^e civ. 13 février 2025, n°23-17.636, Bull.