VEFA – Influence déterminante de l’acheteur public sur la conception et la réalisation de l’ouvrage (oui) – Marché public de travaux (oui)

Par un arrêt du 18 septembre 2025, la cour administrative d’appel de Lyon est venue préciser les critères distinguant la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) du marché public de travaux.

En l’espèce, un office public de l’habitat (OPH) avait conclu avec une société un contrat qualifié de VEFA pour la construction de son siège et l’une de ses agences. À la suite de la réception des travaux avec réserves, l’OPH avait appliqué une pénalité forfaitaire de 3% au prix de vente en raison de retard dans la levée de ces réserves.

Le constructeur a alors contesté l’application de ces pénalités en formant un recours devant le tribunal administratif de Lyon, alors que l’OPH demandait le paiement de ces pénalités. Par un jugement en date du 13 juillet 2023, le tribunal a rejeté les conclusions comme portées devant une juridiction incompétente. L’OPH fait appel de ce jugement auprès de la cour administrative d’appel de Lyon.

Afin de pouvoir statuer sur le fond du litige, la cour devait préalablement déterminer si celui-ci relevait de la compétence de la juridiction administrative, renvoyant nécessairement à la nature du contrat en cause.

En principe, les contrats de VEFA, régis par les articles 1601-3 et suivants du code civil relèvent du droit privé et donc du juge judiciaire, sauf à ce que l’opération puisse être considérée comme entrant dans le champ de la commande publique lorsque la personne publique exerce une influence déterminante sur la conception et la réalisation de l’ouvrage.

La cour, reprenant la grille de lecture déterminée par le Conseil d’Etat dans son arrêt « SCI Victor Hugo », s’est attachée à examiner la réalité de l’influence exercée par l’OPH sur la conception de l’ouvrage. 

Celle-ci s’est donc fondée sur plusieurs éléments convergents pour requalifier le contrat.

 ⁃ Elle a tout d’abord constaté que l’acheteur avait défini avec précision ses besoins techniques, notamment les caractéristiques et la capacité des bâtiments, avait participé activement au suivi de l’opération à toutes ses étapes.

 ⁃ Enfin, et chose nouvelle, la cour s’est fondée sur un élément postérieur à la conclusion du contrat dès lors qu’un avenant conclu entre les parties, attestant d’une modification substantielle de l’ouvrage à la demande de l’acheteur, entraînait un réajustement du calendrier de travaux. Par conséquent, des faits intervenus après la conclusion du contrat peuvent rétroactivement affecter sa qualification juridique.

La cour conclut, au regard de ces éléments, que l’OPH a exercé une influence déterminante sur la conception et la réalisation de l’ouvrage et que, par conséquent, le contrat devait être requalifié en marché public de travaux.

CAA Lyon, 18 septembre 2025, OPH Deux fleuves Rhône Habitat, n°23LY02923