Servitudes de vues – Absence d’autorisation – Prescription acquisitive (oui) 

Par une décision en date du 21 avril 2022, la Cour de cassation a répondu à la question de savoir si la prescription acquisitive pouvait s’appliquer en présence de création de vues sur un fonds voisin réalisées sans autorisation d’urbanisme ni autorisation d’assemblée générale.

Dans ce litige, un copropriétaire avait réalisé, sans autorisation, plusieurs ouvertures dans un mur extérieur. Assignés par le syndicat de l’immeuble du fonds voisin, le copropriétaire et son syndic se sont opposés à la demande de suppression desdites ouvertures au motif que les ouvertures étant percées depuis plus de trente ans, une servitude de vue était acquise. 

La cour d’appel, considérant que nul ne peut prescrire en vertu d’une possession s’établissant sur des actes illicites ou irréguliers, a condamné le syndicat et l’auteur des travaux à restituer aux lieux leur état initial.
La Cour de cassation censure l’arrêt et à ce titre :

  • rappelle que « une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait même de la présence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui et dont la possession subsiste tant qu’elle n’est pas matériellement contredite » ; 
  • puis, elle précise que « l’absence de déclaration préalable d’urbanisme et le défaut d’autorisation des travaux de percement par l’assemble générale des copropriétaires ne font pas obstacle à l’acquisition d’une servitude de vue par prescription ».

En outre, la Cour de cassation retient la responsabilité du syndicat des copropriétaires, puisque, informé de la situation, il n’a pas mis en demeure le propriétaire concerné de rétablir les lieux dans leur état initial.


Cour de cassation, 3ème civ., 21 avril 2022, n° 21-12.240

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