Actualité juridique
Dans un arrêt du 16 octobre 2025, la Cour de cassation a apporté une précision sur la qualification de changement d’usage d’un bien.
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Par un arrêt du 2 octobre 2025, en matière de servitude, la Cour de cassation réaffirme sa jurisprudence ( Cass, 3e civ 19 mars 2003, n° 01-00.855) selon laquelle, pour la détermination de l’assiette d’une servitude de passage, l’article 685 du code civil ( usage continu pendant 30 ans) prévaut sur l’application de l’article 684 code du civil, même dans l’hypothèse où le passage est situé en dehors des fonds non issus de la division :
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Lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. En revanche, une telle exigence ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d’autres éléments bâtis sur le terrain d’assiette du projet si le permis demandé ne porte pas sur ces éléments distincts du projet, sauf si ces derniers forment avec la construction faisant l’objet de la demande d’extension, en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux, justifiant une appréciation globale de leur conformité à la règle d’urbanisme, un ensemble immobilier unique.
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Pour rappel, l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme [disposition de la loi dite « littoral »] dispose que : « L’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. (…) »
Il ressort de la jurisprudence administrative que, pour apprécier le caractère urbanisé d’un secteur, le juge se réfère à la densité significative des constructions (CE, 27 septembre 2006, Commune du Lavandou, n° 372531) ou à leur nombre (CE, 9 novembre 2015, Commune de Porto-Vecchio, n° 372531).
S’agissant de la continuité de l’urbanisation, elle doit être appréciée en resituant le terrain d’assiette du projet dans son environnement d’ensemble (CE, 22 avril 2022, OPH des Pyrénées-Atlantiques, n° 450229).
Dans la décision commentée, le Conseil d’État rappelle cette jurisprudence en censurant le jugement du tribunal administratif de Marseille, lequel, saisi d’un déféré préfectoral, avait partiellement annulé un permis de construire.
Le tribunal avait en effet estimé que la continuité devait s’apprécier non pas à l’échelle du terrain d’assiette dans son ensemble, mais par subdivision, en distinguant les parcelles supportant respectivement les deux pavillons autorisés. Il avait ainsi considéré que l’un des pavillons, implanté sur une parcelle contiguë à un hameau, était en continuité, tandis que l’autre, situé sur une parcelle bordée de terrains non bâtis, ne l’était pas.
Dans ses conclusions, M. Frédéric Puigserver, rapporteur public, souligne toutefois que cette approche globale de la continuité pourrait conduire, dans certaines situations, à autoriser des constructions à l’extrémité d’une grande parcelle, éloignées du tissu bâti existant, favorisant ainsi le mitage que la loi Littoral vise précisément à éviter.
Il précise que si un tel effet devait devenir excessif en raison de la superficie du terrain, le critère de continuité pourrait ne plus être regardé comme satisfait. Mais également que les autorités compétentes conservent la possibilité de prévenir ces extensions excessives par le classement en zones non constructibles dans les documents d’urbanisme.
Le Conseil d’État vient de rendre une décision importante (CE, 29 octobre 2025, SAS République, n° 497933, Tab. Leb.) précisant les obligations des services instructeurs lorsqu’ils sont saisis d’une demande de permis de construire déposée sur le domaine privé d’une personne publique.
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Dans un avis du 24 juillet 2025, le Conseil d’Etat a apporté des précisions s’agissant de l’appréciation par le juge de la légalité du refus du maire de dresser un procès-verbal d’infraction en application de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme et de procéder à sa transmission au ministère public.
Pour rappel, cet article impose notamment au maire de dresser un procès-verbal d’infraction lorsqu’il a connaissance d’une infraction résultant de l’exécution de travaux sans autorisation d’urbanisme ou de la méconnaissance d’une autorisation délivrée, et de le transmettre au ministère public.
3. Il résulte de ces dispositions que le maire est tenu de faire dresser un procès-verbal en application de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme lorsqu’il a connaissance d’une infraction mentionnée à l’article L. 480-4, résultant soit de l’exécution de travaux sans les autorisations prescrites par le livre IV du code, soit de la méconnaissance des autorisations délivrées et d’en transmettre une copie au ministère public. Cette obligation, qui a notamment pour objet d’informer le ministère public auquel il appartient de décider de la poursuite de l’infraction, n’est pas susceptible de s’éteindre par l’effet de l’écoulement du temps. Si des travaux irrégulièrement exécutés peuvent être régularisés, notamment par la délivrance ultérieure d’une autorisation, un tel changement de circonstances ne fait pas disparaitre l’infraction et ne saurait priver d’objet l’action publique.
4. Dans ces conditions, l’effet utile de l’annulation du refus du maire de faire dresser un procès-verbal d’infraction en application de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme et de procéder à la transmission d’une copie au ministère public impose que le juge de l’excès de pouvoir, saisi d’une demande d’annulation de ce refus, en apprécie la légalité au regard de la situation de droit et de fait à la date à laquelle cette décision de refus est intervenue, et non au regard de la situation de droit et de fait existant à la date de sa propre décision.
5. Lorsque le juge administratif annule une telle décision de refus au motif qu’une infraction mentionnée à l’article L. 480-4 était caractérisée à la date de ce refus, il lui incombe en principe d’enjoindre au maire de faire dresser procès-verbal de cette infraction et d’en transmettre une copie au ministère public. Il en va cependant différemment lorsque l’action publique est prescrite à la date à laquelle le juge statue.
A été publié au JORF du 30 octobre 2025, le décret n° 2025-1008 du 28 octobre 2025 qui modifie les seuils d’obligation d’achat pour les installations photovoltaïques en toiture et pour certaines unités de méthanisation.
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Dans une décision du 26 septembre 2025, le Conseil d’État est venu apporter des précisions quant au contrôle exercé par le juge administratif sur les modalités de fixation d’une redevance domaniale.
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Dans une décision du 30 septembre 2025, le Conseil d’État a apporté des précisions sur l’appréciation des inconvénients présentés par un projet de parc éolien pour la conservation d’un monument au titre de l’article L. 511-1 du code de l’environnement, en particulier s’agissant des vues offertes depuis le monument.
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Dans une décision du 30 septembre 2025, la cour administrative d’appel de Bordeaux a jugé que la préfète n’avait pas commis d’erreur d’appréciation en refusant de délivrer une autorisation environnementale valant dérogation « espèces protégées » pour un projet de parc photovoltaïque d’environ 10 MWc.
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