Juge de l’expropriation –  Fixation du prix d’un immeuble – Termes de comparaison admissibles – Numéro de publication – Principe de la contradiction

Dans un arrêt du 19 septembre 2024 (n°23-19.783), la Cour de Cassation, saisie dans le cadre d’une affaire de fixation du prix d’un immeuble, affirme que le juge de l’expropriation peut se fonder sur les termes de comparaisons invoqués par les parties dans leurs conclusions même en l’absence de production des actes de vente dont ils sont issus.

En l’espèce, la communauté d’agglomération Sud Seine Essone Senart a fait connaitre à la SARL Le Domaine d’Orangis sa volonté d’acquérir 5 parcelles de terrain lui appartenant, situées dans le périmètre de la ZAC dite de la « Ferme d’Orangis ».

A défaut d’accord amiable entre les parties sur montant des offres indemnitaires pour la dépossession des cinq parcelles, le juge de l’expropriation a été saisi.

Devant la Cour d’appel, la SARL « Le Domaine d’Orangis » a demandé d’écarter les termes de comparaison avancés par la communauté d’agglomération au motif que les actes de vente correspondant n’étant pas produits.

La Cour d’appel a toutefois considéré que lesdits termes comportaient les références de publication, et permettaient ainsi à la société expropriée d’accéder aux actes pour connaître les caractéristiques de ces mutations.

Un pourvoi en cassation a été réalisé contre l’arrêt de la cour d’appel motif pris du non-respect du principe de la contradiction, le juge ne pouvant, selon la société requérante « retenir dans sa décision les moyens, explications et documents invoqués par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ; qu’en acceptant de prendre en considération les termes de comparaison invoqués, mais non produits par la communauté d’agglomération Grand Paris Sud Seine-Essonne-Sénart, au motif qu’ils comportaient les références de publication ce qui permettait d’accéder aux actes pour connaître les caractéristiques, la cour d’appel n’a pas veillé au respect du principe de la contradiction entre les parties, et ainsi violé l’article 16 du code de procédure civile. »

Sur ce point, la Cour de cassation rappelle que les juges du fond apprécient souverainement les termes de comparaisons issus des actes de mutations sélectionnés sur lesquels les parties fondent l’évaluation qu’elle propose au juge de l’expropriation, dès lors qu’elles ont été en mesure d’en débattre contradictoirement.

Elle juge que les termes de comparaison invoqués par les parties, issus de bases de données accessibles au public, dès lors qu’ils comportent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales (à savoir la date et la nature de la mutation, le prix, l’adresse du bien et ses références cadastrales, le descriptif du bien tel que la surface « Carrez », le type de local, nombre de pièces, etc.) et qu’ils sont accompagnés des références de publication, mettent les parties en mesure d’en débattre contradictoirement.

« 4. Pour fixer le montant de l’indemnité d’expropriation ou de délaissement, le juge apprécie souverainement les termes de comparaison issus des actes de mutation sélectionnés sur lesquels chaque partie se fonde pour retenir l’évaluation qu’elle propose, dès lors que celles-ci ont été en mesure d’en débattre contradictoirement.

5. Les termes de comparaison invoqués par les parties dans leurs conclusions, issus de bases de données accessibles au public, dès lors qu’ils comportent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et sont accompagnés des références de publication permettant, le cas échéant, l’obtention auprès du service de la publicité foncière des actes de mutation concernés, mettent les parties en mesure de débattre contradictoirement de leur bien-fondé ou de leur pertinence. »

Cass. 3e civ., 19 sept. 2024, Communauté d’agglomération Sud Seine Essone Senart, n° 23-19.783