Archives des Droit de l'urbanisme - Droit public immobilier, énergie & environnement

12 décembre 202512 décembre 2025 Laure Dartigues

Article R.111-2 du code de l’urbanisme – Absence d’obligation pour le maire de délivrer un permis avec prescriptions (oui) – Obligation de vérifier la desserte et la sécurité indépendamment du RDDECI (oui)

Dans un arrêt du 18 novembre 2025, le Conseil d’Etat rappelle dans un premier temps son avis du 11 avril 2025 ( n°498803), qui avait marqué un revirement en matière de contentieux des autorisations d’urbanisme en abandonnant définitivement l’obligation pour l’administration de rechercher s’il est possible d’autoriser un projet en l’assortissant de prescriptions spéciales.Puis, il reproche au juge administratif de ne pas avoir vérifié si, indépendamment du RDDECI, la desserte et la sécurité incendie ne justifiaient pas un refus au titre du R.111-2 du code de l’urbanisme

Droit de l'urbanisme

12 décembre 202512 décembre 2025 Jenny Marsault

Loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement

Publiée au JORF le 27 novembre 2025, la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement est entrée en vigueur le 28 novembre 2025 par suite d’une censure partielle du Conseil Constitutionnel en date du 20 novembre dernier.

L’objectif affiché de ce texte, initialement composé de quatre articles, est clair : simplifier le droit de l’urbanisme et du logement pour soulager la charge des porteurs de projet, accélérer la production de logements et mieux répondre aux besoins du territoire.

Pour plus de précisions sur le contenu de cette loi, découvrez un dossier présentant de manière synthétique ses mesures essentielles : Département LiFe – Loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement.

Droit de l'urbanisme

12 décembre 202512 décembre 2025 Jenny Marsault

Atteinte à la ressource en eau potable – Refus sur le fondement de l’art. R. 111-2 du code de l’urbanisme (oui)

Dans une décision du 1er décembre 2025, le Conseil d’Etat a jugé qu’un maire peut refuser un permis de construire portant sur une construction nouvelle sur le fondement de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, lorsque le projet est susceptible de compromettre la ressource en eau potable de la commune déjà insuffisante :

Certificat d'urbanisme Droit de l'urbanisme

12 décembre 202512 décembre 2025 Virginie Marcelin

Certificat d’urbanisme – Sursis à statuer – Mention des règles du futur PLU applicables au projet (non)

Dans un arrêt du 14 novembre 2025, le Conseil d’État précise le principe selon lequel le certificat d’urbanisme fixe les règles d’urbanisme applicables au projet pendant 18 mois et qu’il doit mentionner, le cas échéant, la possibilité de se voir opposer un sursis à statuer.

Contentieux de l’urbanisme Droit de l'urbanisme

28 novembre 202512 décembre 2025 Jenny Marsault

Annulation définitive d’une autorisation d’urbanisme – Recours contre le jugement avant-dire droit devenu sans objet (oui)

Dans un arrêt du 16 octobre 2025, le Conseil d’Etat a jugé qu’un recours formé par le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme à l’encontre d’un jugement avant-dire droit prononçant un sursis à statuer en vue de la régularisation de cette autorisation, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, devient sans objet lorsque le jugement qui clôt l’instance annule cette autorisation et devient définitif.

En l’espèce, dans un jugement avant-dire droit du 24 juin 2024, le tribunal administratif de Marseille a décidé de surseoir à statuer sur une demande d’annulation d’un permis de construire et d’un permis de construire modificatif sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et a accordé un délai de deux mois au bénéficiaire pour produire un permis régularisant les vices relevés.

Toutefois, faute de régularisation dans le délai imparti, le tribunal administratif a mis fin à l’instance en annulant les arrêtés attaqués dans un jugement du 14 janvier 2025.

Le bénéficiaire de ces autorisations a formé un pourvoi en cassation contre le jugement avant-dire droit.

Saisi du recours à l’encontre du jugement avant-dire droit, le Conseil d’Etat a cependant considéré que les conclusions du pourvoi sont devenues sans objet, le jugement ayant mis fin à l’instance n’ayant fait l’objet d’aucun recours et étant devenu définitif.

Droit de l'urbanisme Maitrise foncière Préemption

14 novembre 202514 novembre 2025 Laure Dartigues

Droit de préemption urbain – Réception d’une DIA incomplète ou erronée – Faculté de retrait de la décision de renonciation à préempter (non)

Lorsqu’il a décidé de renoncer à exercer le droit de préemption, que ce soit par l’effet de l’expiration du délai de deux mois, le cas échéant suspendu ou prorogé dans les conditions rappelées[ci-dessus], ou par une décision explicite prise avant l’expiration de ce délai, le titulaire du droit de préemption se trouve dessaisi et ne peut, par la suite, retirer cette décision ni, par voie de conséquence, légalement exercer son droit de préemption. Si la cession est intervenue et s’il estime que la déclaration préalable sur la base de laquelle il a pris sa décision était entachée de lacunes substantielles de nature à entraîner la nullité de la cession, il lui est loisible de saisir le juge judiciaire d’une action à cette fin.

Droit de l'urbanisme

14 novembre 202514 novembre 2025 Clara Bellegarde

Permis de construire caduc ou construction achevée – Régime des travaux sur construction existante (oui) – Expiration du permis de construire – Travaux ayant pour seul objet de faire obstacle à la caducité de l’autorisation – Caducité (oui)

Dans une décision rendue le 13 novembre 2025, le Conseil d’État apporte des précisions sur le régime dont relèvent les

Droit de l'urbanisme

14 novembre 202514 novembre 2025 Jenny Marsault

Raccordement aux réseaux – Financement par la collectivité – Absence de régularisation en l’absence de nouvelle mesure émanant de l’autorité compétente

Dans un arrêt du 4 novembre 2025, le Conseil d’Etat réaffirme l’application rigoureuse de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme.

Pour rappel, cet article impose au maire de refuser un permis de construire lorsqu’il n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai ni par quelle collectivité seront réalisés les travaux portant sur les réseaux publics nécessaires au projet.

En l’espèce, le maire de Nîmes avait accordé un permis de construire portant sur la réalisation de quatre bâtiments d’habitation collectifs. Toutefois, selon un avis émis par Enedis et visé dans l’arrêté de permis de construire, le projet nécessitait une extension du réseau public de distribution d’électricité, dont la part financière à charge de la collectivité était estimée à 48 126 euros hors taxes.

Le Conseil d’État a d’abord jugé que cet avis, à lui seul, ne suffisait pas à démontrer l’intention de la collectivité de réaliser les travaux d’extension, entraînant ainsi la méconnaissance de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme.

En outre, il a estimé que la décision du service de la voirie de la commune approuvant un devis d’Enedis, prise après le jugement du tribunal administratif ayant sursis à statuer, ne permettait pas davantage de régulariser le permis, faute de nouvelle mesure émanant de l’autorité compétente.

Le Conseil d’Etat confirme ainsi la position du tribunal administratif de Nîmes annulant le permis de construire en cause.

Contentieux de l’urbanisme Droit de l'urbanisme Non classé

31 octobre 202531 octobre 2025 Nicolas Jarroux

Régularisation de travaux non autorisés – Thalamy – Ensemble immobilier unique

Lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. En revanche, une telle exigence ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d’autres éléments bâtis sur le terrain d’assiette du projet si le permis demandé ne porte pas sur ces éléments distincts du projet, sauf si ces derniers forment avec la construction faisant l’objet de la demande d’extension, en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux, justifiant une appréciation globale de leur conformité à la règle d’urbanisme, un ensemble immobilier unique.

Actualités Droit de l'urbanisme

31 octobre 202531 octobre 2025 Perrine Bosc

Loi littoral – Extension de l’urbanisation en continuité avec les agglomérations et villages existants – Appréciation de la continuité en se fondant sur le terrain d’assiette du projet dans sa globalité sans distinguer parcelle par parcelle

Pour rappel, l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme [disposition de la loi dite « littoral »] dispose que : « L’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. (…) »

Il ressort de la jurisprudence administrative que, pour apprécier le caractère urbanisé d’un secteur, le juge se réfère à la densité significative des constructions (CE, 27 septembre 2006, Commune du Lavandou, n° 372531) ou à leur nombre (CE, 9 novembre 2015, Commune de Porto-Vecchio, n° 372531).

S’agissant de la continuité de l’urbanisation, elle doit être appréciée en resituant le terrain d’assiette du projet dans son environnement d’ensemble (CE, 22 avril 2022, OPH des Pyrénées-Atlantiques, n° 450229).

Dans la décision commentée, le Conseil d’État rappelle cette jurisprudence en censurant le jugement du tribunal administratif de Marseille, lequel, saisi d’un déféré préfectoral, avait partiellement annulé un permis de construire.
Le tribunal avait en effet estimé que la continuité devait s’apprécier non pas à l’échelle du terrain d’assiette dans son ensemble, mais par subdivision, en distinguant les parcelles supportant respectivement les deux pavillons autorisés. Il avait ainsi considéré que l’un des pavillons, implanté sur une parcelle contiguë à un hameau, était en continuité, tandis que l’autre, situé sur une parcelle bordée de terrains non bâtis, ne l’était pas.

Dans ses conclusions, M. Frédéric Puigserver, rapporteur public, souligne toutefois que cette approche globale de la continuité pourrait conduire, dans certaines situations, à autoriser des constructions à l’extrémité d’une grande parcelle, éloignées du tissu bâti existant, favorisant ainsi le mitage que la loi Littoral vise précisément à éviter.
Il précise que si un tel effet devait devenir excessif en raison de la superficie du terrain, le critère de continuité pourrait ne plus être regardé comme satisfait. Mais également que les autorités compétentes conservent la possibilité de prévenir ces extensions excessives par le classement en zones non constructibles dans les documents d’urbanisme.