Bail d’habitation – Congé aux fins de reprise – Justification du caractère réel et sérieux – Condition de forme à peine de nullité (non) – Appréciation à partir d’éléments postérieurs au congé (oui)

Par une décision en date du 12 octobre 2023 publiée au bulletin, la Cour de cassation est venue préciser les modalités du congé aux fins de reprise du bailleur.

En l’espèce, un propriétaire avait donné à bail un appartement sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989. Désirant reprendre son logement pour y habiter à titre principal, il a délivré un congé aux fins de reprise à ses locataires. En l’absence de libération des lieux à l’issue du délai, il a assigné ses locataires en validation du congé, en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation. En défense, les locataires contestaient la validité du congé pour absence de justification de l’intention du bailleur de reprendre les lieux dans le corps de l’acte.

Pour rappel, en application des dispositions de l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

«  Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »

Sur le fondement de ces dispositions, la Cour de cassation approuve la Cour d’appel et juge :

• d’une part que « la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité » et,
• d’autre part que « la cour d’appel, qui pouvait tenir compte d’éléments postérieurs dès lors qu’ils étaient de nature à établir cette intention, en a souverainement déduit le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur, au jour de la délivrance du congé, de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale ».

Cass., 3^ème civ., 12 octobre 2023, 22-18.580, Bull.