Bail commercial – Covid-19 – Fermeture administrative – Manquement à l’obligation de délivrance (non) – Force majeure (non) – Perte de la chose louée (non)

Par trois décisions rendues le 30 juin 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation met fin aux incertitudes liées au non-paiement des loyers durant la période de fermeture administrative des commerces considérés comme « non-essentiels » liée à l’épidémie de covid-19.

Dans ces trois affaires, plusieurs séries d’arguments étaient avancés par les preneurs pour justifier du non-paiement des loyers durant cette période exceptionnelle à savoir :

  • l’existence d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ;
  • l’existence d’un cas de force majeure ;
  • la perte de la chose louée.

Rejetant cette argumentation, la Cour de cassation a jugé, dans ces trois affaires, que le preneur d’un bail commercial est tenu de payer les loyers dont il était redevable durant la période de fermeture administrative.

D’une part, elle considère que l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne peut être regardée comme une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil. Ladite mesure, générale et temporaire, n’avait pas de lien direct avec la destination contractuelle du local loué et avait pour seul objectif de préserver la santé publique.

D’autre part, confirmant la position de la cour d’appel, la Cour de Cassation indique qu’il résulte de l’article 1218 du code civil que le créancier qui n’a pas pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure.

Par ailleurs, elle estime que cette mesure portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’un manquement, par le bailleur, de son obligation de délivrance.

Cass. Civ. 3e, 30 juin 2022 nos 21-20.127, 21-20.190 et 21-19.889

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