Baux commerciaux – Action en requalification – Prescription biennale

Par un arrêt en date du 7 décembre 2022, la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé que l’article L. 145-15 du code de commerce, réputant non écrites certaines clauses d’un bail commercial, n’est pas applicable à une demande en requalification d’un contrat en bail commercial.

Pour rappel, depuis la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite « Loi Pinel », les clauses d’un bail commercial contraires aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux, et notamment les clauses ayant pour effet de faire échec à la durée novennale du bail, sont réputées non écrites, alors qu’elles étaient auparavant nulles (article L. 145-15 du code de commerce).

Dans un arrêt en date du 19 novembre 2020, la Cour de cassation avait déjà jugé que la sanction du réputé non écrit des clauses contraires au statut était applicable aux baux en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 et l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’était pas soumise à prescription (Cass. civ. 3^e, 19 novembre 2020, n° 19-20.405, Bull.)

En l’espèce, un terrain nu a été donné en location le 6 juillet 2009 pour une durée de sept années.

Après avoir délivré congé à son locataire le 24 novembre 2015, le bailleur a introduit, le 27 juin 2017, une procédure en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

A titre reconventionnel, et retenant l’application des dispositions du code de commerce, le locataire a, le 12 décembre 2018, soutenu le caractère non-écrit de la durée du contrat sur le fondement de l’article L.145-15 et sollicité l’annulation du congé.

Confirmant l’arrêt de la cour d’appel, la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé que  l’article L. 145-15 du code de commerce réputant non écrites certaines clauses d’un bail, n’était pas applicable à une demande en requalification d’un contrat en bail commercial, une telle action demeurant en effet soumise à la prescription biennale commençant à courir à compter de la conclusion de la convention.

Cass. civ. 1^er, 7 décembre 2022, n° 21-23.103, Bull.