Permis de construire caduc ou construction achevée – Régime des travaux sur construction existante (oui) – Expiration du permis de construire – Travaux ayant pour seul objet de faire obstacle à la caducité de l’autorisation – Caducité (oui)

Dans une décision rendue le 13 novembre 2025, le Conseil d’État apporte des précisions sur le régime dont relèvent les travaux entrepris sur une construction réalisée en application d’un permis de construire désormais périmé, et sur l’appréciation de la caducité d’une autorisation d’urbanisme.

Dans un premier temps, le Conseil d’État précise qu’une fois le permis de construire devenu caduc, des travaux entrepris sur la construction que le permis autorisait peuvent relever du régime des travaux sur construction existante, à condition que ladite construction soit (i) suffisamment avancée, (ii) édifiée conformément à cette autorisation et (iii) que les travaux ne soient pas d’une importance telle qu’ils aboutissent à sa reconstruction.

3. Lorsqu’un permis de construire est en cours de validité et que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée, il peut être modifié par la délivrance d’un permis de construire modificatif pour permettre des travaux qui ne doivent pas apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Lorsqu’un permis de construire n’est plus valide ou que la construction qu’il autorise est achevée, les travaux entrepris sur cette construction, qui ne peuvent plus faire l’objet d’un permis de construire modificatif, peuvent relever du régime des travaux réalisés sur constructions existantes, prévu par les articles L. 421-1 et R*421-13 du code de l’ urbanisme, à condition que la construction, qu’elle soit ou non achevée, soit suffisamment avancée, qu’elle ait été édifiée conformément à l’autorisation d’urbanisme requise et que les travaux en cause ne soient pas d’ une importance telle qu’ils aboutissent à sa reconstruction.

Dans un second temps, il précise que pour déterminer si, après la date d’expiration d’une autorisation de construire, des travaux entrepris après cette date et non interrompus pendant un délai supérieur à 1 an (art. R. 424-17 du code de l’urbanisme) ont été de nature à le maintenir en validité, il convient seulement de rechercher si ces travaux n’avaient pas pour seul objet que de faire obstacle à la caducité du permis de construire. Le tribunal de première instance, qui s’était fondé sur la faible ampleur de ces travaux pour estimer qu’ils n’avaient pas été de nature à maintenir la validité du permis de construire, a ainsi commis une erreur de droit.

6. Il résulte des termes même du jugement attaqué que, pour juger que le permis modificatif litigieux ne pouvait être légalement accordé le 11 octobre 2022, le tribunal administratif s’est fondé sur la circonstance qu’à cette date le permis de construire initial était périmé, en raison de ce que, compte tenu de la nature et de la faible importance des travaux dont le pétitionnaire faisait état après le 17 juin 2021, les travaux devaient être regardés comme ayant été interrompus depuis cette dernière date, soit plus d’un an avant la délivrance du permis modificatif litigieux. En statuant ainsi, alors que, pour caractériser la péremption mentionnée à l’article R*424-17 du code de l’urbanisme, il lui appartenait seulement de rechercher si les travaux n’avaient pas eu pour seul objet de faire obstacle à la caducité du permis de construire, le tribunal a commis une autre erreur de droit.

CE, 13 novembre 2025, 497105, Neuilly-sur-Seine Tab. Leb.