Avis du Conseil d’État – Précisions sur le délai de prescription de l’art. L. 481-1 du c. urb. – Articulation avec l’art. L. 421-9 du c. urb.

Dans un avis du 24 juillet 2025, le Conseil d’Etat apporte des précisions sur la mise en oeuvre des pouvoirs d’injonction du maire, prévu à l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme, en présence de constructions irrégulières.

D’une part, le Conseil d’Etat précise que le pouvoir d’injonction du maire est encadré par le délai de prescription de l’action publique prévu à l’article 8 du code de procédure pénale soit dans un délai de six ans à compter de l’achèvement des travaux irréguliers. Les juges motivent cette solution par la complémentarité de l’action pénale et du pouvoir de police administrative du maire, l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme subordonnant l’exercice d’un tel pouvoir « au constat préalable d’une infraction pénale par un procès-verbal ».

D’autre part, cet avis précise l’articulation de ce délai de prescription avec celui prévu à l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme en cas de travaux irréguliers successifs.

Pour rappel, en application de cet article, lorsqu’une construction a été achevée depuis plus de dix ans, un refus d’autorisation d’urbanisme ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale « sous réserve, notamment, que cette construction n’ait pas été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis« .

A ce titre, pour enjoindre au responsable des travaux de procéder à la régularisation de sa situation, le maire doit apprécier si ces derniers peuvent faire l’objet d’une telle demande compte tenu du délai de prescription de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme.

A défaut de possibilité de régularisation, le maire sera tenu d’enjoindre à l’intéressé de réaliser des opérations de mise en conformité y compris des démolitions, lorsque les circonstances l’exigent. Toutefois, cette mise en demeure pourra viser exclusivement les travaux non prescrits, soit achevés il y a moins de 6 ans.

3. En subordonnant l’exercice des pouvoirs dont les articles L. 481-1 et suivants du code de l’urbanisme investissent l’autorité administrative compétente au constat préalable d’une infraction pénale par un procès-verbal dressé en application de l’article L. 480-1 du même code, le législateur, dont il résulte des travaux préparatoires qu’il a entendu doter cette autorité de moyens propres d’action en présence d’infractions commises en matière d’urbanisme, sans préjudice de l’engagement de poursuites pénales à l’encontre de leurs auteurs, doit être regardé comme ayant exclu que ces pouvoirs puissent être mis en œuvre pour remédier à une méconnaissance des règles relatives à l’utilisation des sols ou des prescriptions d’une autorisation d’urbanisme au-delà du délai de prescription de l’action publique. Conformément à l’article 8 du code de procédure pénale, s’agissant de faits susceptibles de revêtir la qualification de délits, et sous réserve de l’intervention d’actes interruptifs de la prescription, ce délai est de six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise, c’est-à-dire, en règle générale, de l’achèvement des travaux.
4. Dans le cas où des travaux ont été successivement réalisés de façon irrégulière, seuls les travaux à l’égard desquels l’action publique n’est pas prescrite peuvent ainsi donner lieu à la mise en demeure prévue par l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme. Pour apprécier si ces travaux peuvent faire l’objet d’une demande d’autorisation ou d’une déclaration préalable visant à leur régularisation, qui doit alors porter sur l’ensemble de la construction, l’autorité administrative compétente doit notamment tenir compte de l’application des dispositions de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme, qui prévoient que, lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme, sous réserve, notamment, que cette construction n’ait pas été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis. Si les travaux ne peuvent être ainsi régularisés, les opérations nécessaires à la mise en conformité, y compris, le cas échéant, les démolitions qu’elle impose, ne peuvent porter que sur ces travaux.

Conseil d’État, avis, 24 juillet 2025, n° 503768