Expropriation partielle – Fixation des indemnités – Prise en compte de la consistance de la parcelle dans son ensemble (oui)

Par une décision du 6 mars 2025, la Cour de cassation a apporté d’importantes précisions quant aux modalités de calcul de l’indemnité due par suite d’une expropriation partielle d’un bien immobilier.

En l’espèce, une métropole a introduit un pourvoi en cassation à l’encontre de l’arrêt d’appel ayant fixé le montant des indemnités qu’elle devait verser à une société par suite de l’expropriation partielle d’un terrain lui appartenant.

À cet égard, la métropole considère que la cour d’appel, dans le cadre de la fixation des indemnités principales et de remploi revenant à l’expropriée, a violé les articles L. 321-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique :

• d’une part, en retenant que c’est la consistance de la parcelle dans son ensemble qui devait être prise en considération ;
• et, d’autre part, en écartant les termes de comparaison utilisés par la métropole en jugeant que, s’agissant d’un terrain situé en situation privilégiée, destiné à devenir constructible à court terme, il devait être évalué à une valeur proche d’un terrain en zone UM alors même que l’emprise expropriée, située sur une parcelle vouée à l’habitat dans le futur, était exclusivement à usage de voirie.  

Pour rappel, selon l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En outre, selon l’article L. 322-2 de ce même code, si les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, est seul pris en considération, sous réserve des dates dérogatoires prévues par ce texte, leur usage effectif un an avant la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel et juge, sur ces points, que :

7. En cas d’expropriation partielle, la qualification, à la date de référence, des terrains expropriés et leur éventuelle situation privilégiée s’apprécient, à cette même date, au regard de l’entière parcelle dont l’emprise a été détachée, et non en fonction de la seule emprise, qui résulte de l’expropriation ».

8. La cour d’appel, après avoir exactement énoncé que la configuration à prendre en compte était celle de la parcelle dans son ensemble et non celle de l’emprise, et constaté que la parcelle partiellement expropriée était vouée à l’habitat en raison de son classement en zone AU1, et non à un seul usage de parking et de voirie, a souverainement retenu les termes de comparaison qui lui apparaissaient les mieux appropriés, et calculé, en conséquence, l’indemnité devant revenir à la SCI en fonction de la superficie de la seule emprise ».

Cour de cassation, 3^ème civ., 6 mars 2025, n° 23-22.427, Bull.