Urbanisme – Nouvelles destinations et sous-destinations – Evolution de la doctrine administrative

Les anciennes destinations sont mortes, vivent les nouvelles destinations !

Depuis la réforme du code de l’urbanisme entrée en vigueur le 1er janvier 2016, les 9 anciennes destinations (de l’article R. 123-9) ont laissé place à 5 nouvelles destinations (art. R. 151-27) et 23 nouvelles sous-destinations (art. R. 151-28).

Pour expliciter la nouvelle répartition, le ministère avait alors publié une fiche technique n° 6 permettant d’appréhender ces nouvelles notions.

Afin de tenir compte des nouvelles évolutions ayant eu lieu en la matière, du fait de l’entrée en vigueur du décret n° 2023-195 du 22 mars 2023 portant diverses mesures relatives aux destinations et sous-destinations des constructions pouvant être réglementées par les plans locaux d’urbanisme ou les documents en tenant lieu, le ministère de la transition écologique actualise sa doctrine dans un guide publié au cours de l’été et vient préciser d’autant plus ce que recouvrent les différentes catégories visées par le code.

D’abord, la fiche technique inclut désormais les nouvelles sous-destinations ajoutées par le décret n° 2023-195, à savoir :

• la sous-destination « lieu de culte » (destination « équipement d’intérêt collectif et service public » – EICSP) : celle-ci recouvre les constructions répondant à des besoins collectifs de caractère religieux ;
  
  
• la sous-destination « cuisine dédiée à la vente en ligne » (destination « autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire ») : elle recouvre les constructions destinées à la préparation de repas commandés par voie télématique. Ces commandes sont soit livrées au client soit récupérées sur place.
  
  Cette sous-destination est à distinguer de la sous-destination « restauration » (qui relève elle de la destination « commerce et activités de services »). Elle vise à prévoir un cadre spécifique aux « dark kitchen » qui ne prévoient pas la possibilité d’accueillir une clientèle pour se restaurer sur place.

Ensuite, la fiche technique apporte de nouvelles informations sur la manière d’interpréter les destinations et sous-destinations :

• en particulier, elle affirme que les co-living relèvent de la sous-destination « logement ». Il s’agit des locaux ayant pour fonction la vie collective des habitants – dans l’habitat participatif, l’habitat inclusif ou la colocation par exemple. Ces locaux ont généralement un usage d’habitation, sont meublés et se décomposent en espaces privatifs (chambre, salle de bain, petite cuisine) et partagés (salon, salle de sport, bibliothèque, spa…). Les occupants peuvent bénéficier de services mutualisés (Wifi, ménage, parking…) et payent un loyer comprenant l’assurance habitation.
  
  La fiche indique également que s’agissant de la sous-destination « logement », elle est susceptible de concerner « dans la mesure où le pétitionnaire le précise dans le dossier de demande d’autorisation » :
  
  
  • les chambres d’hôtes au sens des articles L. 324-3 et D. 324-13 du code du tourisme, c’est-à-dire limitées à 5 chambres pour une capacité maximale de 15 personnes où l’accueil est assuré par l’habitant ;
    
    
  • les meublés de tourisme, dans les conditions prévues dans le guide pratique de la règlementation des meublés de tourisme à destination des collectivités locales, c’est-à-dire « s’il s’agit de logements loués moins de 120 jours par an et ne proposant pas de prestations hôtelières au sens du b) du 4° de l’article 261-D du code général des impôts, c’est-à-dire au moins trois des prestations suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception, même non personnalisée, de la clientèle » (cf. guide, p. 13).
    
    
• la notice prend également acte de la jurisprudence du Conseil d’Etat nécessitant de distinguer les sous-destinations « logement » et « hébergement » pour l’application des règles de mixité sociale, et plus particulièrement celles prises en vertu de l’article L. 151-15 du code de l’urbanisme autorisant d’instaurer dans les PLU des secteurs dans lesquels « en cas de réalisation d’un programme de logements », un pourcentage doit être réservé à des catégories spécifiques de logements dans un objectif de mixité sociale (CE 13 décembre 2021, n° 443815).
  
  Dans cette décision, le Conseil d’Etat juge qu’elles n’ont pas vocation à s’appliquer à des structures qui révèlent une vocation d’hébergement et non de logement, à l’instar d’une résidence-services au sens du CCH qui assurera – pour un public spécifique – des services communs destinés à répondre aux besoins de cette catégorie de la population ;
  
• en ce qui concerne la sous-destination « locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés » (destination EICSP), la fiche indique qu’elle vise les constructions dont « une partie substantielle est dédiée à l’accueil du public (mairie, préfecture…) », étant entendu que « ce caractère substantiel de l’accueil du public n’est pas quantifié (il n’est pas nécessaire que plus de 50% de la surface de plancher du bâtiment soit dédié à l’accueil du public) mais estimé au regard des missions de service public qui y sont exercées ».
  
  Cela signifie, en creux, que les locaux de l’administration dont l’accueil du public est uniquement accessoire sont assimilés à la sous-destination « bureau » (destination « autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire »), et ne pourront donc bénéficier des dispositions souvent plus permissives des PLU en ce qui concerne la destination EICSP.