Avis n° 407663 du Conseil d’État du 7 décembre 2023 sur le projet de loi relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement

Le 12 décembre 2023, le Gouvernement a rendu public l’avis du Conseil d’État sur le projet de loi relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement.

Il ressort de cet avis que sont notamment envisagés :

• La création d’une nouvelle procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique des immeubles insalubres ou dégradés à titre remédiable

« Afin de permettre l’engagement, à l’initiative des collectivités publiques, des travaux nécessaires pour éviter que la dégradation d’immeubles bâtis connaissant des désordres importants ne devienne irrémédiable, le projet de loi crée une nouvelle procédure d’expropriation concernant ces immeubles, parties d’immeubles ou leurs terrains d’assiette. »

• La création d’une procédure de scission forcée ou de création d’un ou plusieurs syndicats secondaires à l’initiative de l’opérateur chargé de la mise en œuvre d’une ORCoD ou d’une ORCoD-IN

« Le projet de loi instaure une procédure visant à permettre à l’opérateur auquel a été confiée la mise en œuvre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCoD) ou d’une opération de requalification des copropriétés dégradées déclarée d’intérêt national (ORCoD-IN), lorsqu’il est confronté à une copropriété présentant de graves difficultés d’entretien ou d’administration de nature à en compromettre la gestion et le fonctionnement, de saisir le juge judiciaire afin que ce dernier ordonne, au terme d’une expertise, soit la division du syndicat des copropriétaires, soit la création d’un ou plusieurs syndicats secondaires, afin de déconcentrer la prise de décision au niveau de gestion le plus pertinent et, le cas échéant, isoler les immeubles les plus en difficulté de ceux susceptibles de faire l’objet de mesures de redressement. »

• La redéfinition des critères permettant de caractériser l’état irrémédiable de l’insalubrité ou de l’insécurité d’un bâtiment

Pour rappel, aux termes de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, l’autorité de police compétente ne peut prescrire la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter un immeuble ou une partie d’immeuble insalubre ou menaçant ruine que s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insalubrité ou à l’insécurité de l’immeuble, ou lorsque les travaux nécessaires à cette résorption seraient plus coûteux que la reconstruction.

 « Afin d’éviter que la prise en compte des coûts de démolition (qui, en milieu urbain dense, peuvent se révéler particulièrement élevés) ne fasse obstacle, de manière injustifiée, à la prise d’arrêtés ordonnant la démolition d’un immeuble ou l’interdiction définitive de l’habiter, le Gouvernement propose de redéfinir le premier terme de la comparaison et de remplacer la notion de « travaux nécessaires à la résorption de l’insalubrité ou de l’insécurité » par celle de « mesures et travaux nécessaires à un usage conforme à la destination de l’immeuble ou de l’installation, y compris au respect des normes de décence en vigueur lorsque l’arrêté porte sur un logement ».

• L’adoption de diverses mesures relatives aux grandes opérations d’aménagement et à l’expropriation

Le Conseil d’État précise que le projet de loi est complété par diverses mesures, comme l’obligation d’information des copropriétaires et des occupants si un immeuble ou certains de ses logements sont concernés par des procédures de lutte contre l’habitat indigne, ou encore la possibilité de recourir à la concession d’aménagement pour réaliser des opérations de traitement de copropriétés dégradées et de déléguer au concessionnaire le droit de préemption urbain.

Avis CE, n° 407663, 7 décembre 2023