Bail commercial – Appréciation de validité du congé pour construire ou reconstruire (art. L.145-18 c. com) – Absence d’obligation d’obtention d’un permis de construire préalable à la délivrance du congé (non)

Par une décision en date du 19 juin 2025, la Cour de cassation est venue rappeler les critères d’appréciation de validité d’un congé refusant le renouvellement d’un bail commercial pour construire ou reconstruire l’immeuble.

En l’espèce, un bailleur a délivré un congé à son preneur à l’expiration d’une période triennale pour construire ou reconstruire l’immeuble existant. Le preneur a assigné son bailleur en annulation du congé.

Pour mémoire, l’article L. 145-18 du code de commerce permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail commercial pour construire ou reconstruire l’immeuble, lequel peut intervenir à l’expiration d’une période triennale (art. L. 145-4 du c.com), à charge de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction (art. L. 145-14 du c.com).

Formant un pourvoi contre l’arrêt de la cour d’appel ayant jugé valide le congé, le preneur soutenait que le congé devait être déclaré nul aux motifs notamment que la validité du congé devait s’apprécier à sa date de sorte que la cour d’appel ne pouvait pas tenir compte d’éléments postérieurs à celui-ci, notamment la délivrance d’une autorisation d’urbanisme.

La Cour de cassation confirme l’arrêt de la cour d’appel en rappelant notamment que :

« 5. La cour d’appel a, d’abord, à bon droit, énoncé que la déclaration de reprise du bailleur fondée sur l’article L. 145-18 du code de commerce était présumée sincère et que ce dernier n’était pas tenu d’obtenir préalablement à la délivrance d’un tel congé un permis de construire.

(…)

7. Ayant pu tenir compte d’éléments extrinsèques et postérieurs au congé et sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, elle a souverainement déduit de l’ensemble de ses constatations que la bailleresse avait l’intention de démolir l’immeuble pour le reconstruire et a, donc, légalement justifié sa décision de valider le congé. »

Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-21.372