Division primaire : le Conseil d’État précise enfin l’unité foncière d’appréciation des règles d’urbanisme

Il est légalement possible de déposer une demande de permis de construire sur une partie d’un terrain, tout en prévoyant une division postérieurement à la délivrance de l’autorisation d’urbanisme. Prévue à l’article R. 442-1 a) du code de l’urbanisme, cette pratique est communément appelée la “division primaire“.

La jurisprudence des cours administratives d’appel semblait considérer que l’instruction des demandes de permis de construire devaient être réalisée sur la seule partie du terrain ayant vocation à être divisée (v. en ce sens CAA Lyon, 12 novembre 2013, n° 13LY00584 ou CAA Versailles, 19 juin 2014, n° 12VE00927). L’administration semblait, au contraire, retenir une solution inverse (v. en ce sens Rép. 65630, JOAN du 6 juillet 2010, p. 7649).

Dans une décision de principe Sté Financière Axel Investissement du 12 novembre 2020 n° 421590 (publiée au Lebon), le Conseil d’État juge que :

• Il résulte des articles L. 442-1 et R. 442-1 du code de l’urbanisme, ainsi que de l’article R. 123-10-1, devenu R. 151-21, du même code, que, par exception à la procédure de lotissement, la division d’une unité foncière prévue au a) de l’article R. 442-1, dite division primaire, permet à un pétitionnaire de demander et d’obtenir un permis de construire sur une partie de l’unité foncière existante alors que la division du terrain n’est juridiquement pas réalisée, celle-ci étant destinée à être accomplie après l’obtention du permis de construire. Eu égard à l’objet de ce procédé permettant de combiner, pour les projets portant sur un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu’une maison individuelle destinés à occuper une partie de l’unité foncière existante, l’obtention de l’autorisation d’urbanisme nécessaire au projet et la division de l’unité foncière existante, le respect des règles d’urbanisme doit être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existant à la date à laquelle l’administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir.

• Dans l’hypothèse où, postérieurement à la division du terrain mais avant l’achèvement des travaux, le pétitionnaire dépose une demande de permis modificatif, il y a lieu d’apprécier la légalité de cette demande sans tenir compte des effets, sur le terrain d’assiette, de la division intervenue.

CE, 12 novembre 2020, n° 421590, Sté Financière Axel Investissement, Rec. Leb. – Bulletin à venir