Vices cachés – Délai de deux ans – Délais de forclusion (non) – Délai de prescription (oui)

Par une décision en date du 15 février 2024, la Cour de cassation rappelle que le délai de deux ans applicable en matière de vices cachés est un délai de prescription.

En l’espèce, en 2015 l’acquéreur d’une maison sollicite par voie de référé la désignation d’un expert judiciaire aux fins de constater l’apparition d’une cavité sous le terrain d’assiette de l’immeuble. En 2018, l’expert judiciaire rend son rapport et l’acquéreur assigne, l’année suivante, l’ancien propriétaire sur le fondement de la garantie des vices cachés.

La demande du propriétaire est rejetée par la cour d’appel qui déclare irrecevable l’action en garantie des vices cachés pour cause de forclusion de l’action.

Pour rappel, l’article 1648 du code civil dispose que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

La Cour de cassation, saisie d’un pourvoi, censure la Cour d’appel et juge que :

« 7. Il est désormais jugé que le délai biennal prévu par ce texte est un délai de prescription (Ch. mixte., 21 juillet 2023, pourvoi n° 21-15.809, publié).

8. Pour déclarer irrecevable la demande de l’acquéreur fondée sur la garantie des vices cachés, l’arrêt retient que le délai biennal est un délai préfix sanctionné par la forclusion de l’action, auquel la suspension prévue par l’article 2239 du code civil n’est pas applicable.

9. En statuant ainsi, alors que le délai de deux ans de l’article 1648, alinéa 1er, du code civil est un délai de prescription, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Cass., 3^ème civ., 15 février 2024, n°22-20.065